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媒體報道

陸憶軍律師網(wǎng)聊樓市、房產(chǎn)及女性創(chuàng)業(yè)

    日期:2008-03-08     作者:東方法治    閱讀:4,942次
     [主持人的話]

“三八”婦女節(jié)將至,3月7日(周五)的節(jié)目中,我們將邀請上海市女律師聯(lián)誼會副會長、“上海市優(yōu)秀女律師”、“上海市三八紅旗手”陸憶軍律師,做客東方網(wǎng)嘉賓聊天室,通過網(wǎng)絡(luò)聊聊目前的樓市和房產(chǎn)方面的問題,聊聊女性創(chuàng)業(yè)中可能遇到的法律問題,并在節(jié)目中解答大家提出的一些法律咨詢。

時間:2008年3月7日(周五)下午3點~4點。

[嘉賓介紹]

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陸憶軍律師,上海市浩英律師事務(wù)所合伙人、上海仲裁委員會仲裁員、上海市律師協(xié)會理事、上海市女律師聯(lián)誼會副會長、上海市浦東新區(qū)政府法律顧問團(tuán)成員。

其于1983年、1993年先后畢業(yè)于華東政法學(xué)院法律系和華東師范大學(xué)國際金融系國際經(jīng)濟(jì)專業(yè);之后還分別取得了澳大利亞悉尼科技大學(xué)法學(xué)院碩士和美國杜蘭大學(xué)工商管理碩士學(xué)位。2001年11月,其作為中國政府首次在法律界組織的“WTO爭端解決機(jī)制赴美高級研修團(tuán)”成員赴美培訓(xùn)。陸憶軍律師自1983年起至今一直從事律師工作,先后被評為“東上海十佳律師”和“上海市三八紅旗手”等。

[聊天實錄]

[嘉賓陸憶軍]答:網(wǎng)友們,下午好!我是來自上海市浩英律師事務(wù)所的陸憶軍律師,今天想借著這樣一個機(jī)會,特別向女性朋友們預(yù)祝三八節(jié)快樂。我主要從事公司的收購兼并、外商投資、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)等,同時我還擔(dān)任上海市仲裁委員會的仲裁員,近期處理了不少有關(guān)房屋裝潢糾紛方面的仲裁案件。如果網(wǎng)友們在這方面有什么法律問題,我們可以作一些探討。

[網(wǎng)友xiangfei]問:陸律師,前一陣延安路陜西路口的爛尾樓因為墻體巨幅廣告引了爭議,您在盤活爛尾樓方面的case有什么涉及嗎?

[嘉賓陸憶軍]答:有一些涉及。如果作為爛尾樓的收購方來講,首先一般是明確是項目股權(quán)的收購,還是購買資產(chǎn)。如果是購買資產(chǎn)的話,法律關(guān)系會相對簡單一些,但是一般的交易成本會比較大,會增多一大筆稅費的開支。如果是項目股權(quán)的收購,我們律師主要的任務(wù)就是幫助客戶能夠盡可能查清被收購方的資產(chǎn)負(fù)債狀況,尤其是或有的債務(wù),比如說被收購方原有對外的擔(dān)保等等。在項目啟動時,現(xiàn)在客戶都會聘請律師進(jìn)行法律的盡職調(diào)查,主要也就是為了查清這些樓盤的現(xiàn)存的法律狀況是否存在暇疵,這些是我們之后制作交易文件的基礎(chǔ)。

[網(wǎng)友尼尼]問:一年前,我以姐姐名義購一商品房并按揭,我與姐約定:首付及貸款還款全部由我負(fù)責(zé),并以她的名義支付,該房產(chǎn)權(quán)屬我?,F(xiàn)在姐夫與姐姐鬧離婚覬覦該房產(chǎn),理由是:房產(chǎn)證上是我姐姐的名字所以是他們夫妻共同財產(chǎn)。我應(yīng)該怎么辦?

[嘉賓陸憶軍]答:首先要明確購房時你姐姐是否已經(jīng)結(jié)婚,如果說購房時你姐姐已經(jīng)結(jié)婚,而事先并沒有和你姐夫約定該房產(chǎn)非共同財產(chǎn)的話,那么除非你能夠提供足夠的證據(jù)能夠證明這一房產(chǎn)實際系你所購,那么一般會認(rèn)定這個房產(chǎn)是屬于夫妻的共同財產(chǎn)。而如果購房時你姐姐尚未成婚,那么這個房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)是屬于你姐姐的婚前財產(chǎn),自然你和你姐姐之間的約定就可以順利履行。

[網(wǎng)友挑戰(zhàn)難度]問:看您參加大律師評選時公布的簡介,提到您“善于運用長年積累的實務(wù)經(jīng)驗,靈活且富有創(chuàng)造性的處理解決客戶所面臨的一些棘手問題”能否介紹1~2個您覺得解決得漂亮的棘手問題?

[嘉賓陸憶軍]答:案件的處理如果僅僅是按照常規(guī)的一些做法,結(jié)果可能不能夠真正地解決問題,遇到有一些特殊狀況的時候,有長期從事律師經(jīng)驗的律師來講,就應(yīng)當(dāng)運用起一些綜合的經(jīng)驗,有創(chuàng)造性地解決一些問題。比如說有這么一個例子,這是我的一個客戶,是擁有5A(chǔ)級的寫字樓,其將有一個層面的一大半樓面租給了一家即將開業(yè)的餐廳,由于餐廳的股東發(fā)生糾紛,導(dǎo)致該餐廳由于欠付裝潢公司的工程款項而被裝潢公司告到法院,裝潢公司同時提起了訴訟保全,把整個餐廳進(jìn)行了查封,而這家餐廳又同時欠付我們客戶的租金。如若我們也同時起訴這家餐廳欠付的租金,并要求單方終止租約,我們預(yù)計肯定會得到法院的支持。

但是,這場訴訟將是曠日持久的,我方客戶實際的租金損失可能得不到彌補(bǔ)(因為裝潢公司已經(jīng)訴訟在先,而這家餐廳可能已經(jīng)是資不抵債)。所以在這種情況下,我就提出和裝潢公司進(jìn)行協(xié)商,我們一次性地支付裝潢公司一筆款項,以收購裝潢公司的或有債權(quán),讓裝潢公司配合我方繼續(xù)訴訟。裝潢公司接受了我們的提議,我們就要求裝潢公司能夠撤銷對餐廳的查封,而我方公司按約直接行使單方終止租賃合同的權(quán)力,如此我們把餐廳所占用的面積及時又出租予其他公司。如此雖然我方客戶先行損失了一筆向裝潢公司收購或有債權(quán)的款項,但因為房屋得到及時出租,所得的租金收入應(yīng)當(dāng)遠(yuǎn)比按通常通過訴訟解決所獲取的利益要大得多。

[網(wǎng)友小錢]問:我婚前買的房子,婚后想賣,請問要夫妻共同簽字嗎?

[嘉賓陸憶軍]答:要確認(rèn)現(xiàn)在這個房子的產(chǎn)權(quán)證是你一個人的名字,還是夫妻雙方的?如果是前者,那么出售房子的時候就無需夫妻共同簽字。

[網(wǎng)友王]問:我婚前購置一套房子,是按揭買的,有首付發(fā)票。但房證是婚后辦下來的,是共同還按月還款的。請教律師,這房子是不是我的個人財產(chǎn)?

[嘉賓陸憶軍]答:這是要看結(jié)婚證的簽署日是在房產(chǎn)證頒發(fā)日期的之前或之后,如果是在房產(chǎn)證頒發(fā)日之后的,又沒有特別約定的,那么是屬于夫妻共同財產(chǎn)。

[網(wǎng)友一鳴]問:我在2004年向當(dāng)?shù)匾婚_發(fā)商購買一套樓房,一次性交清房款,沒有購房貸款。開發(fā)商和我簽定了購房合同,并書寫證明了我所購房屋并無其它貸款。當(dāng)我去房管局辦理房產(chǎn)證時,房管局告訴我該房已經(jīng)在一年前就賣給了別人并且是購房貸款。我讓開發(fā)商解釋,他承諾在一年內(nèi)幫我辦完房產(chǎn)證手續(xù)。可是到現(xiàn)在開發(fā)商仍然沒有協(xié)助我辦理房產(chǎn)證,該房也仍然有貸款。于是我就向該開發(fā)商提出起訴:一,在短期內(nèi)協(xié)助我辦理房產(chǎn)手續(xù)。二,因為我是現(xiàn)款購房所以按有關(guān)金融利率賠償利息。三,賠償我經(jīng)濟(jì)損失費。根據(jù)請幫我分析一下我起訴的內(nèi)容是否成立。也請幫我出出主意我該如何做?

[嘉賓陸憶軍]答:按照你所述的情況,明顯是開發(fā)商違約了?,F(xiàn)在你若想起訴,你的第二、第三項訴請,我認(rèn)為首先要看一下你們原有合同的約定,是否約定了違約金的具體計算,當(dāng)然如果沒有約定違約金,或因開發(fā)商違約而導(dǎo)致你的損失超出違約金的,則超出部分你還可以要求開發(fā)商賠償。

[網(wǎng)友辰]問:本人于2000年登記結(jié)婚,并于2001年生下一子,差不多三個月的時間,男方父母就因孩子的居住問題多次來女方吵鬧,因此造成我與兒子兩年多的時間未回過男方家,其間我丈夫又私自購買了一套商品房,從購買至其入住都未曾與我商談過。后因權(quán)衡到兒子的關(guān)系,我們并沒有離婚,而是選擇仍然生活在一起。但是在這幾年的夫妻生活中,我們之間的問題還是很多,相互間的關(guān)心、信任都沒有了,現(xiàn)在甚至連夫妻生活也沒有了。還有他的父母根本就不把我當(dāng)一家人看待。

去年我丈夫說是為了解決我和他父母間的不和,又購買了一套兩房一廳的房子,又說為了辦理產(chǎn)證,拿取了我的身份證與戶口簿,結(jié)果產(chǎn)證上根本就沒有我的名字,他只是用其去銀行辦理了我的參貸關(guān)系,使我更肯定了我們的婚姻問題,因此我想提出離婚。我有一個7周歲的兒子,雖然我現(xiàn)在和我丈夫同屬一個公司其下,但是他屬于正式編制,待遇比我好,我只想爭取到孩子的撫養(yǎng)權(quán),是否可以?

[嘉賓陸憶軍]答:你的問題主要是孩子的撫養(yǎng)權(quán)如何確定的問題。如果雙方不能協(xié)商一致,而雙方都希望得到撫養(yǎng)權(quán),法院判決主要是考慮有何方撫養(yǎng)孩子對孩子更為有利。從你提問來講,你丈夫的經(jīng)濟(jì)條件要好過你,但這不是唯一的判定依據(jù),如若你能提供充分的證據(jù)說明由你來撫養(yǎng)孩子對孩子更為有利的話,如孩子長期以來一直是由你關(guān)心、照料,孩子本身更愿意和你在一起,或者你丈夫有其他不良嗜好等等,而你的經(jīng)濟(jì)能力雖然比你丈夫差一些,但也有足夠能力撫養(yǎng)孩子,那么你還是有可能取得撫養(yǎng)權(quán)的。

[網(wǎng)友許女士]問:我要離婚房產(chǎn)我可以分到多少?律師您好,我想離婚,房子是婚前2002年丈夫的父母出按揭首付款購買的(我是2004年結(jié)的婚),婚后是有我們自己付貸款,這個房子還有一個問題是房產(chǎn)證的名字是我丈夫的弟弟,丈夫的父母和弟弟都各有房子,結(jié)婚前他們都表示這個房子就是給我們的,我們有一孩子,我想要孩子的撫養(yǎng)權(quán),在這種情況下我想要離婚的話,房產(chǎn)我能分多少?

[嘉賓陸憶軍]答:按照你介紹的情況來講,由于該房屋是你丈夫的父母付的首付,且房產(chǎn)證的名字是你丈夫的弟弟的,所以不能認(rèn)定該房屋是屬于你們夫妻共同的財產(chǎn)。至于說婚后你們支付貸款的部分,那么這部分已還的貸款額應(yīng)由其弟弟返還,而返還部分的款項應(yīng)當(dāng)是作為你們夫妻共同的財產(chǎn)。

[嘉賓陸憶軍]答:時間過得真快,今天聊天的時間就要到了。由于時間的關(guān)系,很抱歉不能回答所有的問題,希望以后還有機(jī)會和大家交流。再次祝姐妹們?nèi)斯?jié)快樂!





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