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一、案情簡介
A公司購買了某樓盤大部分物業(yè)，與某物業(yè)公司B簽訂了“前期物業(yè)服務合同”。后A公司將持有的7套房屋出售給C公司，房屋買賣合同補充條款中約定C公司需書面確認A公司簽署的“管理規(guī)約”和“業(yè)主守則”。
去年6月，B公司向法院起訴C公司，要求支付拖欠的物業(yè)費、公用事業(yè)費、延遲付款利息和因追索上述費用的律師費等共計30余萬元。C公司辯稱，系爭物業(yè)服務合同并非“前期物業(yè)服務合同”，C公司從未看到過也未書面確認過，故該合同對C公司不具有約束力，C公司也不愿意承擔延遲付款的利息和因追索上述費用產生的律師費，公用事業(yè)費的收費標準也超過國家規(guī)定標準。
二、爭議法律焦點
本案爭議法律焦點為，如何定義“前期物業(yè)服務合同”；非“前期物業(yè)服務合同”是否可不遵循合同權利義務概括性轉讓的規(guī)定，直接對業(yè)主產生約束力。
三、律師評析
根據(jù)合同相對性原則，合同不能對合同以外的任何一方產生約束力。但當合同的權利義務發(fā)生概括性轉讓或受讓方成為合同新相對方時，合同就可以對非締約方產生約束力。而前期物業(yè)服務合同的特點在于，可直接對非合同相對方產生約束力，也即在不發(fā)生權利義務概括性轉讓或受讓方（房屋買受方）不成為合同新相對方的情況下，對受讓方產生約束力。但是，此約束力的形成也必須具備相應的前置性規(guī)定。
（一）對前期物業(yè)服務合同的定義
雖然法律無直接定義，但可以通過法律對構成要件的定義和實踐情況，從以下幾個方面進行定義。
1、簽訂合同的主體特定
前期物業(yè)服務合同的簽訂主體僅限于建設單位和物業(yè)公司。在業(yè)委會尚未成立或已成立但尚未和物業(yè)公司簽訂服務合同的真空期內，為便于對物業(yè)進行管理，法律允許建設單位先行委托物業(yè)公司，從而保障物業(yè)管理的正常進行和全體業(yè)主享受物業(yè)服務的權利。
2、建設單位的主體特定
實踐中我們習慣把建設單位稱為“開發(fā)商”或“大業(yè)主”，但這兩種稱呼并不規(guī)范。開發(fā)商可能僅僅是建設單位的投資商或股東，并不負責具體的開發(fā)和建設，也可能不具有土地使用權。“大業(yè)主”則只是擁有比較多物業(yè)的業(yè)主。故對建設單位的定義應當是，通過合法方式獲得土地使用權，并在土地上進行投資建造房屋的法人。
3、符合法定的前置性程序
建設單位簽訂前期物業(yè)服務合同必須符合法定程序，即通過招投標方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。如投標人少于三個或住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。故前期物業(yè)服務合同的簽訂并非只要簽約雙方合意即可，還必須符合法定條件。
?。ǘ┘s束力如何形成
1、內容符合法律規(guī)定
例如，本市關于物業(yè)收費的相關規(guī)定明確，超最高標準收取物業(yè)費的，必須經(jīng)物業(yè)行業(yè)協(xié)會論證，再經(jīng)區(qū)、縣物價部門確認，最后報市物價部門備案后方可執(zhí)行。如違反此規(guī)定的，則前期物業(yè)服務合同中關于物業(yè)費的相關約定就不能對房屋買受方產生約束力。
2、內容明確告知受讓方
合同權利義務的概括性轉讓是合同相對性原則的例外，它允許合同的權利義務在符合特定條件的情況下，對非締約方產生約束力。而前期物業(yè)服務合同則是這一例外的又一特殊情況，即在不發(fā)生權利義務的概括性轉讓的情況下，對非締約方產生約束力。
但法律也同時規(guī)定，建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內容（國務院《物業(yè)管理條例》第25條）。
四、結論
法院審理后認為，A公司作為大業(yè)主，有權和B公司簽訂前期物業(yè)服務合同和制定臨時管理規(guī)約，C公司作為物業(yè)買受人則應受前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約的約束。且C公司并未對前期物業(yè)合同和臨時管理規(guī)約的效力提出異議，故該物業(yè)合同和臨時規(guī)約對C公司具有約束力，C公司應據(jù)此支付物業(yè)管理費、延期付款利息和追索上述費用產生的律師費。同時，鑒于C公司在支付公用事業(yè)費用時并未對其收費標準的合理性提出異議，故C公司也應支付相應費用。
法院據(jù)此作出了相應判決。
（作者單位：上海市金源方程律師事務所）
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