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【案情簡介】
在司法實踐中，有些案件存在一些專門性問題，需要委托具備鑒定資質(zhì)的鑒定人對該等專門性問題進行司法鑒定。鑒定人出具的鑒定意見，為我國民事訴訟證據(jù)種類中的一種，具有較高的證明力。
根據(jù)我國民事訴訟法律規(guī)定，當(dāng)事人如果對人民法院委托的鑒定機構(gòu)作出的鑒定結(jié)論有異議申請重新鑒定的，需要舉證證明鑒定機構(gòu)或者鑒定人員不具備相關(guān)的鑒定資格或者鑒定程序嚴重違法或者鑒定結(jié)論明顯依據(jù)不足等。由于鑒定程序和鑒定意見涉及到的專業(yè)性較強，當(dāng)事人和代理律師舉證證明前述情形的難度大大增加，實務(wù)當(dāng)中司法鑒定報告絕大多數(shù)會被法院采納。
筆者近期代理了一起房屋買賣合同糾紛案，本案中，經(jīng)由法院委托的鑒定機構(gòu)出具的房地產(chǎn)估價報告卻沒有被法院采納。案情大致如下：
2016年3月31日，原告與被告簽訂了《廠房訂購協(xié)議》，合同約定被告將其開發(fā)建設(shè)的位于上海金山區(qū)的某幢廠房出售給原告，廠房面積為1,978平方米，出售價款為4,300元/平方米，總價款為8,505,400元。合同簽訂后，該地區(qū)工業(yè)廠房價格猛漲，被告向原告提出提高合同單價至6300元/平方米，遭原告拒絕。2017年10月，被告私自毀約，將上述廠房售予了案外第三人并辦理了交易過戶的手續(xù)，導(dǎo)致原告與被告簽訂的合同在事實上已經(jīng)無法履行。遂原告委托筆者起訴被告至人民法院，要求被告賠償原告損失。
本案中，被告違約時涉爭廠房的市場價值與原告損失密切相關(guān)，系法院需要查明的重要事實之一。但是，在案件審理過程中，原被告雙方對于被告違約時涉爭廠房市場價值無法達成一致，因案件審理需要，原告向人民法院提出司法鑒定申請。經(jīng)人民法院委托評估，評估機構(gòu)出具了房地產(chǎn)估價報告。估價結(jié)論為：案涉廠房的單價為4900元/平方米。
原告在收到該份估價報告后，對估價結(jié)論提出了質(zhì)疑。為此，筆者研究了《房地產(chǎn)估價規(guī)范》等相關(guān)規(guī)定后，以鑒定程序違法為抓手，輔以遠高于估價結(jié)論的其它機構(gòu)的估價以及周邊房價數(shù)據(jù)，就該份估價報告向人民法院提出了書面異議，并要求重新進行估價。經(jīng)過筆者當(dāng)庭詢問簽字注冊房地產(chǎn)估價師并向法庭陳述相關(guān)事實和理由后，合議庭經(jīng)合議同意對涉爭廠房市場價值進行重新估價。
【法律問題分析】
筆者從如下切入點來說服合議庭同意重新估價：
一、估價報告內(nèi)容嚴重不完整，鑒定程序嚴重違法，鑒定結(jié)論缺乏依據(jù)。
根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》7.0.1和7.0.5的規(guī)定，估價報告必須包含估價技術(shù)報告，除非估價委托合同約定評估機構(gòu)不向估價委托人提供估價技術(shù)報告。根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》4.2.5和7.0.19的規(guī)定，估價報告還應(yīng)說明可比實例的名稱、位置及附位置圖和外觀照片。筆者發(fā)現(xiàn)涉案估價報告中缺少估價技術(shù)報告，未包含規(guī)范中要求的可比實例名稱、位置及附位置圖和外觀照片，于是與承辦法官溝通要求評估機構(gòu)在開庭質(zhì)證之前提供估價技術(shù)報告以及可比實例名稱、位置及附位置圖和外觀照片，但評估機構(gòu)拒絕提供。在對估價報告進行質(zhì)證時，筆者當(dāng)庭要求評估機構(gòu)提供上述資料，簽字注冊房地產(chǎn)估價師回復(fù)需要評估機構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)審批同意方可以向法院提供，當(dāng)庭未提供。
鑒于上述情形，筆者認為依法出具估價報告系鑒定程序的重要組成部分，評估機構(gòu)拒絕提供估價規(guī)范要求的資料的行為就是程序違法，該行為導(dǎo)致原告無法對估價報告進行質(zhì)證，構(gòu)成鑒定程序嚴重違法，而且，從形式上看鑒定結(jié)論沒有依據(jù)。因此，原告完全有理由要求重新鑒定。
二、估價結(jié)論嚴重背離市場價值
1、對于同一估價對象，銀行與評估機構(gòu)估價價值相差一千余萬元。
根據(jù)估價報告附件所含估價對象（即涉爭廠房）的《上海市不動產(chǎn)登記簿》，備注一欄載明“屬最高額抵押，最高債權(quán)限額1398萬元”。涉爭廠房所有權(quán)人持證抵押向銀行貸款，經(jīng)銀行估價，銀行最高可放貸1398萬元。據(jù)原告咨詢該銀行工作人員，給予的反饋是，凡是持證抵押的貸款，最高可貸款金額為不動產(chǎn)價值的70%。據(jù)此，銀行對于涉爭廠房（即本案估價對象）的估價至少為19,971,400元，而評估機構(gòu)出具的估價報告中估價對象的價值僅為9,792,000元。此外，評估機構(gòu)和銀行評估的價值時點非常接近。評估機構(gòu)和銀行對于同一幢廠房在非常接近的價值時點評估出來的廠房市場價值竟然相差一千余萬元。雖然不同評估機構(gòu)在同一價值時點對同一估價對象的估價存在不同估價結(jié)論的情況，但前述兩者相差如此之大，實在令人側(cè)目。
2、根據(jù)原告和筆者在公拍網(wǎng)上查詢的類似廠房成交價格，成交價格區(qū)間為6943元/平方米至9277元/平方米，遠高于估價結(jié)論4900元/平方米。
3、原告與被告代表談話錄音顯示，被告曾要求以6300元/平方米的價格將估價對象出售給原告（雙方合同價為4300元/平方米），且聲稱其以7500元/平方米的價格也是隨便賣的。此外，被告代表同意，若涉爭廠房出售給第三人，可以將實際銷售價格與按6300元/平方米計算的購房價之間的差價補償給原告。由此可以推測，被告出售給第三人的價格是遠高于4900元/平方米的。
綜上，筆者對本次司法鑒定，不僅從程序上而且從實體上徹底否定該估價報告。
【結(jié)語】
筆者立足于房地產(chǎn)估價依據(jù)的特定規(guī)范和民事訴訟法規(guī)定，結(jié)合案件相關(guān)證據(jù)，從鑒定程序合法性、鑒定依據(jù)充分性以及鑒定結(jié)論的合理性三個方面陳述向法官舉證，陳述相關(guān)事實和理由，最終成功說服合議庭同意重新進行估價，較好地維護了筆者當(dāng)事人的利益。
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