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為加強(qiáng)新型冠狀病毒感染肺炎疫情（以下簡稱“此次疫情”）防控工作，有效減少人員聚集，阻斷疫情傳播，更好的保障人民群眾生命安全和身體健康，按照黨中央、國務(wù)院防控工作部署，上海市政府于2020年1月27日發(fā)布《上海市人民政府關(guān)于遲延本市企業(yè)復(fù)工和學(xué)校開學(xué)的通知》，根據(jù)《中華人民共和國突發(fā)事件應(yīng)對法》、《中華人民共和國傳染病防治法》和本市重大突發(fā)公共衛(wèi)生事件一級響應(yīng)機(jī)制的有關(guān)規(guī)定通知“本市區(qū)域內(nèi)各類企業(yè)不早于2月9日24時前復(fù)工。”
此次疫情的突然出現(xiàn)，對于經(jīng)營性房屋租賃合同的履行來說，必然會造成一定的影響，承租人一方面要根據(jù)租賃合同支付租金；另一方面營業(yè)收入急劇下降甚至零收入，這對于租金價格水平相對高的上海租戶來說無疑是雪上加霜。
疫災(zāi)無情人有情，萬達(dá)廣場宣布免去所有商戶1月25日至2月29日的租金和物業(yè)費(fèi)；保利商業(yè)對全國旗下22個購物中心減免各品牌年初一到初六期間6天租金，表達(dá)了抗擊疫情、迎難共前的情懷為人稱道；上海市浦東新區(qū)政協(xié)委員在《關(guān)于在抗擊疫情期間適度減免各類經(jīng)營主體租戶租金》的提案中呼吁減租。國有企業(yè)經(jīng)營性租賃出租人面臨“減免租金或解除合同”訴求當(dāng)如何應(yīng)對？筆者發(fā)表個人觀點(diǎn)，以期共同探討。
一、“新型冠狀病毒肺炎公共衛(wèi)生事件”不能直接構(gòu)成民事責(zé)任免除的不可抗力事由
根據(jù)我國《民法總則》180條規(guī)定“因不可抗力不能履行民事義務(wù)的，不承擔(dān)民事責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況?！辈豢煽沽ψ鳛槊袷仑?zé)任的免除事由必須是在不可抗力作為損害后果發(fā)生的唯一原因時方能成立。
此次疫情的大面積爆發(fā)屬于突發(fā)公共衛(wèi)生事件，疫情通過各級衛(wèi)生行政主管部門及政府有關(guān)部門進(jìn)行傳染病監(jiān)測、預(yù)防、調(diào)查、控制和醫(yī)療救治等及時有效的工作，予以預(yù)防、控制及消除。情大面積爆發(fā)后，部分地方政府根據(jù)《中華人民共和國突發(fā)事件應(yīng)對法》、《中華人民共和國傳染病防治法》等相關(guān)法規(guī)，出臺封城、交通管制、延長假期等行政措施，這些行政行為對承租人而言不能預(yù)見、不能避免且不能克服，更可能直接導(dǎo)致承租人合同不能履行并造成損失，防控疫情的行政措施在事實(shí)上與承租人損害結(jié)果形成因果關(guān)系，則成為民事責(zé)任的免除事由。
早在2003年非典時期，最高院出臺了《關(guān)于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關(guān)審判、執(zhí)行工作的通知》[法（2003）72號]，該文件第3條的規(guī)定，因政府及有關(guān)部門為防治“非典”疫情而采取行政措施直接導(dǎo)致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影響致使合同當(dāng)事人根本不能履行而引起的糾紛，按照《中華人民共和國合同法》第一百一十七條和第一百一十八條的規(guī)定妥善處理。雖然該文件只是針對非典時期的特定文件，目前也已經(jīng)失效，但是該文件中最高院的觀點(diǎn)本次疫情下仍然值得借鑒和引用。
2020年2月2日，中國貿(mào)促會向浙江湖州某汽配制造企業(yè)出具全國首份新型冠狀病毒肺炎疫情不可抗力事實(shí)性證明書，是對筆者“新型冠狀病毒肺炎公共衛(wèi)生事件”不能直接構(gòu)成民事責(zé)任免除事由的觀點(diǎn)的有力印證。
（附該證明書全文為：“茲證明：依據(jù)2019年1月27日浙江省政府于發(fā)布《浙江省人民政府辦公廳關(guān)于遲延本市企業(yè)復(fù)工和學(xué)校開學(xué)的通知》，省內(nèi)各類企業(yè)不早于2月9日（星期日）24時前復(fù)工，2月10日（星期一）起正常上班?！辈豢煽沽κ聦?shí)性證明屬于商事證明領(lǐng)域中的事實(shí)性證明行為，是指由中國貿(mào)促會及其授權(quán)的分、支會應(yīng)申請人的申請，對與不可抗力有關(guān)的事實(shí)進(jìn)行證明，出具后當(dāng)事人可以部分或全部免除不履行、不完全履行和遲延履行合同的責(zé)任。）
二、此次疫情下，承租人能否要求出租人減免租金應(yīng)當(dāng)分兩個時段分析認(rèn)定
1．對于政府管制或延長假期時段租金，承租人因“不可抗力”可以免除承擔(dān)民事責(zé)任。
對于長期租賃合同，上海市政府規(guī)定企業(yè)復(fù)工期間不得早于2月9日24時，實(shí)質(zhì)上不得開工的時間段為10天，筆者認(rèn)為對于這10天應(yīng)當(dāng)交納的租金，承租人可以依據(jù)《合同法》第117條的規(guī)定以“不可抗力”為由與出租人協(xié)商減少租金、免除租金或（和）免除逾期支付租金的違約金。
對于短期租賃合同，例如場地租賃合同，比如演唱會等等，因疫情防治的需要不得不取消，這類租賃合同可以以不可抗力導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)為由解除租賃合同，免除違約責(zé)任，并要求出租方退還已付的定金。
2．對于管制或延長假期時段以外的租金，承租人可依據(jù)公平原則與業(yè)主協(xié)商減免租金或解除合同。
最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）第26條亦規(guī)定：合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。 對于已經(jīng)簽署長期租賃合同承租人來說，短暫的疫情期間并不會導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)，若以合同目的不能實(shí)現(xiàn)為由要求解除合同，當(dāng)然于法無據(jù)；但承租人可以根據(jù)公平原則以“情勢變更”為由要求出租人減免部分租金。
3．租賃合同對“不可抗力”、“情勢變更”無約定或約定不明時，承租人有效要求減免租金或解除合同四種情形：（1）協(xié)商減免，承租人以“不可抗力”、“情勢變更”為由要求減少或免除租金?！逗贤ā樊?dāng)事人協(xié)商一致，可以變更合同。法律、法規(guī)規(guī)定變更合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，依照其規(guī)定。因此承租人可按“不可抗力”、“情勢變更”兩個事由，分段計算租期和經(jīng)營損失后，合理提出減少或免除租金的訴求，與出租人協(xié)商一致后可減免租金。（2）訴訟減免，如承租人與出租人協(xié)商減少或免除租金無果，或不經(jīng)協(xié)商，承租人可通過司法救濟(jì)途徑主張訴求。（3）協(xié)商解除，承租人與出租人以“不可抗力”為由要求協(xié)商解除合同。 根據(jù)合同法94條規(guī)定雙方對不可抗力導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)的事實(shí)無爭議，對合同解除方式無爭議情況下，可協(xié)商合同解除。（4）單方解除，承租人與出租人如協(xié)商解除合同未能達(dá)成一致，或不經(jīng)協(xié)商，可根據(jù)合同法94、96條規(guī)定單方面解除合同，即當(dāng)事人一方以不可抗力事由書面通知對方解除合同，合同自通知到達(dá)對方時解除。對方有異議的，在合理時間內(nèi)，可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力，合同是否解除最終以判決或裁決為準(zhǔn)；否則視為對解除通知內(nèi)容的認(rèn)可，合同自通知到達(dá)日解除。
三、 疫情下，國有企業(yè)經(jīng)營性出租人應(yīng)對“減免租金和解除合同”的三種方式。
第一種方式，主動減租或解除合同
基于房屋租賃合同的一般實(shí)踐和理解，主動減免受到疫情影響租戶的租金，通常是對正在履約的運(yùn)營合同進(jìn)行變更，主動減免租金通常涉及與大批量租戶的業(yè)務(wù)關(guān)系管理，涉及到公司主動放棄一定運(yùn)營收益進(jìn)而可能影響股東在企業(yè)的紅利收益,因此決策時應(yīng)當(dāng)予以特別重視。
從國有資產(chǎn)監(jiān)管的法定角度, 現(xiàn)行的《企業(yè)國有資產(chǎn)法》、《企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》等國有資產(chǎn)監(jiān)管法規(guī)中, 需報上級國有資產(chǎn)監(jiān)管機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)的重大事項(xiàng)列舉中沒有包括合同履行變更情形。
從一國有企業(yè)的公司內(nèi)部治理決策角度， 變更運(yùn)營合同的履行，減免租金或解除合同，是否需要經(jīng)董事會、股東會表決, 需首先確認(rèn)公司章程規(guī)定的兩會決策事項(xiàng)和職權(quán)范圍是否涵蓋該等事項(xiàng)。公司章程有規(guī)定應(yīng)嚴(yán)格按公司章程執(zhí)行，如無明確規(guī)定的,建議考慮經(jīng)股東會、董事會或其他有權(quán)機(jī)構(gòu)表決。
從合同約定角度, 需留意排查租賃合同中有無特別約定， 例如一些國資運(yùn)營的廠房/辦公樓整租協(xié)議中可能會表述成， 經(jīng)國資業(yè)主的股東會/董事會/某某特定管理委員會批準(zhǔn), 方可實(shí)施特定行為等。如有特別約定,，則需遵從特別約定。
如果在租賃合同的承租方采選(例如招投標(biāo))過程中，或者在租賃合同訂立前的租賃資產(chǎn)評估定價過程中， 遇到疫情需考慮變動租金的， 則實(shí)際需另行考慮疫情對招投標(biāo)程序、國有資產(chǎn)評估結(jié)果及其時效的影響，對具體情況進(jìn)行分析。
第二種方式，協(xié)商減租或解除合同
面對承租人以“不可抗力”、“情勢變更”為由要求減少或免除租金時，可以依法協(xié)商解決。經(jīng)營性國有企業(yè)產(chǎn)權(quán)單位或?qū)嶋H持有單位對于占有的不動產(chǎn)自主經(jīng)營，不動產(chǎn)租賃收益需納入年度專項(xiàng)預(yù)算管理，在協(xié)商解決時要特別注意：完備租賃合同、不可抗力事實(shí)性證明材料、損失計算方法、損失證明材料；同時嚴(yán)格遵守企業(yè)董事會或類似權(quán)力機(jī)構(gòu)決議、出資人審批或備案程序規(guī)定。在事實(shí)清楚、證據(jù)材料真實(shí)有效、內(nèi)部決策有效前提下進(jìn)行。
對于事實(shí)清楚、理由充分的減免租金訴求，經(jīng)雙方協(xié)商達(dá)成一致，減免租金的協(xié)議，必須經(jīng)國有企業(yè)董事會或類似權(quán)力機(jī)構(gòu)表決通過，同時符合出資人有關(guān)審批或備案程序的方可有效。對于因事實(shí)不清楚、理由不充分或不合理的減免租金訴求，國有企業(yè)董事會或類似權(quán)力機(jī)構(gòu)未形成決議、出資人審批未通過的，任何人擅自與承租人達(dá)成減免租金協(xié)議均為無效協(xié)議。
對于事實(shí)清楚、理由充分的解除合同訴求，經(jīng)協(xié)商一致的解除合同的協(xié)議，必須經(jīng)國有企業(yè)董事會或類似權(quán)力機(jī)構(gòu)有權(quán)決定，同時符合出資人有關(guān)審批或備案程序的方可有效，否則為無效。
第三種方式，法院判決或仲裁裁決減租或解除合同
若承租人以不可抗力為由要求出租人減租或解除租賃合同，在雙方協(xié)商無法達(dá)成一致的情況下，承租人有權(quán)就減租或解除租賃合同等相關(guān)事宜，依據(jù)租賃合同約定的爭議解決方式向有管轄權(quán)的法院或仲裁機(jī)構(gòu)提出訴訟或仲裁。
此外，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條第一項(xiàng)規(guī)定，因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人可以解除合同。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十六條第一款規(guī)定，當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對方。合同自通知到達(dá)對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。
因此，在租賃合同無特殊約定的情況下，面對承租人以不可抗力為由提出解除租賃合同，出租人在收到承租人的解除通知，并對本次解除有異議的，出租人有權(quán)依據(jù)租賃合同約定的爭議解決方式向有管轄權(quán)的法院或仲裁機(jī)構(gòu)提出訴訟或仲裁；否則視為對解除通知內(nèi)容的認(rèn)可，合同自通知到達(dá)日解除。
我們說國有企業(yè)是我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，在我國國民經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮著舉足輕重的作用。疫情當(dāng)下，國資國企更要依法合規(guī)地采取切實(shí)有效的應(yīng)對方案，積極開展各項(xiàng)工作，履行社會責(zé)任，避免造成重大國有資產(chǎn)流失和損失的情況發(fā)生。
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