網(wǎng)上投稿
爭議性質(zhì)
本案為一審案件，爭議焦點(diǎn)主要在于對同住人的認(rèn)定。
人物關(guān)系圖
案情簡介
（本文人物均用化名）
本市黃浦區(qū)公房，公房租賃憑證中載明承租人為陳某貴。本案中原告陳某山與被告陳某貴、陳某昌、陳某榮系兄弟關(guān)系；原告陳某山與張某蓮系夫妻關(guān)系，生育一女即原告陳某一；原告陳某一與原告史某系夫妻關(guān)系，生育一子即原告史某辰；被告陳某貴與被告王某琴系夫妻關(guān)系，生育一女即被告陳某三；被告陳某三于被告陳某四系夫妻關(guān)系，生育一子即被告陳某辰；被告陳某榮與被告宗某芳系夫妻關(guān)系，生育一女即被告陳某二。
2018年12月29日，被告陳某貴與上海市黃浦區(qū)住房保障和房屋管理局簽訂《上海市國有土地上房屋征收補(bǔ)償協(xié)議》，征收補(bǔ)償款共計(jì)4，693，591.63元。
1988年被告陳某貴、王某琴、陳某三獲得單位增配房屋，2004年被告陳某貴一家三口又因該房屋拆遷選擇貨幣安置補(bǔ)償。1999年被告陳某貴一家購得一處房屋登記于三人名下。2014年，被告陳某三購得一處房屋登記于其名下。
被告陳某四及其父母和姐姐因本市房屋動(dòng)遷取得一套房屋安置。
被告陳某榮自認(rèn)其不符合分房標(biāo)準(zhǔn)，因此于1999年獲單位獎(jiǎng)勵(lì)并用于購買房屋。
原告史某名下有房。
各方觀點(diǎn)
原告認(rèn)為：原告五人戶口均位于本案所涉承租公房內(nèi)，應(yīng)當(dāng)獲得征收補(bǔ)償利益。
被告陳某貴一家認(rèn)為：承租人陳某貴有權(quán)獲得征收補(bǔ)償利益，陳某昌系孤寡老人，入住養(yǎng)老院前一直在涉案房屋實(shí)際居住，其可以作為同住人分得涉案房屋征收利益。原告陳某山退休后回滬落戶于涉案房屋內(nèi)，他處無房，其可以作為同住人分得涉案房屋征收利益。被告陳某榮曾于1998年從單位獲得住房補(bǔ)貼購買房屋，應(yīng)視為享受過福利款購房，不應(yīng)分得涉案房屋征收利益。被告認(rèn)為有權(quán)獲得征收補(bǔ)償款的只有被告陳某貴、被告陳某昌、原告陳某山。
被告陳某昌認(rèn)為：其上海無房，一直住在涉案房屋內(nèi)直至入住養(yǎng)老院，符合同住人條件。
被告陳某榮一家認(rèn)為：同意原告主張，并主張自己應(yīng)得份額。
法院判決
法院認(rèn)為：涉案房屋系公房，該房屋因被征收所獲的征收補(bǔ)償利益應(yīng)由該房屋的承租人及共同居住人共同享有。而共同居住人是指作出房屋征收決定時(shí)，在被征收房屋具有常住戶口，并實(shí)際居住生活一年以上（特殊情況除外），且本市無其他住房或雖有其他住房但居住困難的人。此處的“其他住房”是指福利性質(zhì)取得的房屋。被告陳某貴作為涉案房屋承租人，有權(quán)享有涉案房屋相應(yīng)的承受補(bǔ)償利益。被告王某琴和被告陳某三增配取得公房一處，后該公房動(dòng)遷選擇貨幣安置補(bǔ)償，故應(yīng)視為享受過福利性質(zhì)房屋，不符合涉案房屋同住人條件。被告陳某四雖屬戶籍在冊人員，但從未在涉案房屋內(nèi)居住，其與家人還曾因公房動(dòng)遷獲配取得房屋一套，故不符合涉案房屋同住人條件，其子女陳某辰作為未成年人，居住情況隨父母，因此也不符合涉案房屋同住人條件。被告陳某昌自涉案房屋取得之際就將戶籍報(bào)入至今并實(shí)際居住，他出為取得過福利性質(zhì)分房，后入駐養(yǎng)老院是受限于身體狀況二隊(duì)其居住方式作出的調(diào)整，故符合涉案房屋同住人條件。原告陳某一作為知青子女回滬將戶籍報(bào)入涉案房屋，其父陳某山作為知青與配偶張某蓮在離退休后將戶籍報(bào)入涉案房屋，三人未享受過福利性質(zhì)房屋，在本市亦無住房，根據(jù)知青相關(guān)政策，作為承租人和共同居住人應(yīng)當(dāng)知曉并保障知青回滬人員的居住，因此應(yīng)當(dāng)作為同住人享受本次征收補(bǔ)償利益。被告陳某榮自認(rèn)因不符合分房標(biāo)準(zhǔn)而取得單位十萬元補(bǔ)貼，故不能視為涉案房屋同住人，無權(quán)去的相應(yīng)的征收補(bǔ)償利益；被告陳某榮配偶宗某芳和女兒陳某二，與陳某榮一直居住在自己反顧我，從未在涉案房屋居住，其戶籍報(bào)入涉案房屋應(yīng)視為幫助性質(zhì)，不符合涉案房屋同住人條件。根據(jù)已查明的事實(shí)和證據(jù)，法院認(rèn)定被告陳某貴作為承租人以及原告陳某山、張某蓮和陳某一、被告陳某昌符合同住人條件，依法享有涉案房屋的征收補(bǔ)償利益。
法院判決：
一、原告陳某山、張某蓮、陳某一應(yīng)分得涉案房屋征收補(bǔ)償款165萬元。
二、被告陳某昌應(yīng)分得房屋征收補(bǔ)償款152萬元。
律師觀點(diǎn)
（2019）滬0101民初2465號民事判決系比較典型的公房征收案例，在這個(gè)判決中法官對同住人、知青回滬保障、福利分房等均做出認(rèn)定。該案涉及到十四個(gè)當(dāng)事人，涉及的征收補(bǔ)償款約為人民幣四百余萬元，該案于2019年1月16日立案，歷時(shí)半年才完成判決，其中必然花費(fèi)法官大量心力。
公房因被征收所獲的征收補(bǔ)償利益應(yīng)由該房屋的承租人及共同居住人共同享有。按照上海市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則第五十一條規(guī)定，“公有房屋承租人，是指執(zhí)行政府規(guī)定?標(biāo)準(zhǔn)、與公有房屋產(chǎn)權(quán)人或管理人建立租賃關(guān)系的個(gè)人和單位”“共同居住人，是指做出房屋征收決定時(shí)，在被征收房屋處具有常住戶口，并實(shí)際居住生活一年以上（特殊情況除外），且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人。”
應(yīng)該可以知曉，同住人需具備三個(gè)條件。一是在被征收房屋處具有常住戶口，二是實(shí)際居住生活一年以上（特殊情況除外），三是本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人。
只有確定了承租人和同住人，才能確定征收補(bǔ)償利益由誰享有。因此在公房征收案件中確定同住人尤為重要。
在本案中，五名原告共同主張征收補(bǔ)償利益，但是幾名被告抗辯稱十四名當(dāng)事人中僅兩人符合同住人條件，一人為承租人，只有該三名戶口在冊人員可以享有征收補(bǔ)償利益，其余人員均不享有。
根據(jù)原被告雙方提供的證據(jù)來看，涉案房屋自2008年底一直對外出租，在九名被告中有一人為承租人，一人現(xiàn)居住于養(yǎng)老院內(nèi)，四人享受過福利性質(zhì)的分房，有三人并未在涉案房屋中居住過，五名原告中三名原告系因知青回滬政策落戶于該房屋中，五人均未在該房屋中居住。
十四名當(dāng)事人均在被征收房屋處具有常住戶口，已經(jīng)符合同住人認(rèn)定的第一個(gè)條件。
那么如果機(jī)械套用上海市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則第五十一條規(guī)定似乎除了承租人可以享受征收補(bǔ)償利益之外，其余十三人均不符合同住人的認(rèn)定條件。但需注意的是，第五十一條中對于“實(shí)際居住滿一年以上”有一個(gè)但書規(guī)定，即“特殊情況除外”。因此，在審判過程中，就需要法官綜合考量各種因素才能正確認(rèn)定同住人。
在本案中，三名原告系因知青政策落戶于涉案房屋中?！爸唷毕?/span>指從1968年代開始一直到1978年代末期為自愿從城市去到農(nóng)村和農(nóng)墾 https://baike.baidu.com/item/%E5%86%9C%E5%9E%A6兵團(tuán)務(wù)農(nóng)或建設(shè)保衛(wèi)邊疆的年輕人。考慮到特殊歷史時(shí)期的背景和知青對地方的貢獻(xiàn)，為了保護(hù)知青的權(quán)益，根據(jù)知青相關(guān)政策，作為承租人和共同居住人應(yīng)當(dāng)知曉并保障知青回滬人員的居住，因此法官認(rèn)定該三名原告可以作為同住人享受本次征收補(bǔ)償利益。
其次，現(xiàn)居住于養(yǎng)老院內(nèi)的被告自涉案房屋取得之際就將戶籍報(bào)入至今并實(shí)際居住，他處也并未取得福利性質(zhì)分房，其雖于2008年底入住養(yǎng)老院，涉案房屋也已經(jīng)出租，但該房屋出租租金系用于支付其養(yǎng)老院支出。其入住養(yǎng)老院也是受限于身體狀況二隊(duì)其居住方式作出調(diào)整，所以應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其符合涉案房屋同住人條件。
由此可知在對同住人第二個(gè)條件進(jìn)行判斷的時(shí)候，需要綜合考量各方面的情況來判定，其后的但書條件也是對該條件的一種補(bǔ)充和完善。
第三個(gè)條件即“本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人”，此處的其他住房是指福利性質(zhì)取得的房屋。根據(jù)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來看，通常在本市他處享受過動(dòng)遷、征收利益或是享受過單位增配房屋的，一般會(huì)被認(rèn)定會(huì)“他處有房”。
在本案中，一共有四人享受過動(dòng)遷征收利益或是單位增配房屋，但其中一人系未成年子女，未成年人的居住情況隨父母確定，因?yàn)槠涓改赶硎苓^動(dòng)遷征收利益或單位增配，則該未成年人也不能認(rèn)定為同住人。據(jù)此，該四人并不能夠享受征收利益。但需注意的是，在同住人第三個(gè)條件中也有一條規(guī)定，即“雖有其他住房但居住困難的人”，根據(jù)這條規(guī)定可以判斷，如果單位增配或者動(dòng)遷征收分配的房屋并不能夠滿足居民生活需要，那么在征收中同樣應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其為同住人并享有一定的征收補(bǔ)償利益。對于居住困難的認(rèn)定，則需要法官綜合考量各方面的情況加以判斷。
在征收補(bǔ)償中，經(jīng)濟(jì)適用房是否能夠認(rèn)定為“他處有房”存在一定的爭議。經(jīng)濟(jì)適用房是指根據(jù)國家經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃安排建設(shè)的住宅，是具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅。居民往往能夠以較為便宜的價(jià)格購買到經(jīng)濟(jì)適用房。
有些人認(rèn)為享受過經(jīng)濟(jì)適用房政策的同樣應(yīng)當(dāng)認(rèn)為其享受了國家福利，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其為“他處有房”，將其排除于同住人的范圍之外。也有人認(rèn)為，居民在購買經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)已經(jīng)支付了相當(dāng)?shù)膶r(jià)，不能作為“他處有房”處理，即使居民享受了經(jīng)濟(jì)適用房政策，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其為“同住人”。
現(xiàn)階段法院對于享受經(jīng)濟(jì)適用房的認(rèn)定已經(jīng)漸漸趨向于認(rèn)定其仍舊符合同住人的條件，原因就在于在購買經(jīng)濟(jì)適用房的時(shí)候，居民已經(jīng)支付了足夠的對價(jià)，不能僅因價(jià)格原因就認(rèn)定其享受了國家福利。
（2019）滬0101民初2465號作為公房征收比較典型的案例，在同住人認(rèn)定方面做出了較為詳盡的論述，但征收補(bǔ)償中并不僅僅只是同住人認(rèn)定，也不僅僅只是公房征收，該判決也并未囊括所有同住人認(rèn)定的情形。私房征收、居住困難保障、家庭內(nèi)部協(xié)議等等都是征收過程中的難題，但相對來說同住人的認(rèn)定是征收補(bǔ)償中最主要的問題之一，如何認(rèn)定同住人與否需要更加仔細(xì)的研究。
滬公網(wǎng)安備 31010402007129號
