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一、案件簡(jiǎn)介
張乙系張甲舅舅，張乙、徐甲系夫妻關(guān)系。系爭(zhēng)房屋本市巨鹿路820弄某號(hào)公房，租賃戶(hù)名為張乙，在冊(cè)戶(hù)籍人員為張甲、張乙和徐甲三人。
張甲戶(hù)口于1967年出生即入戶(hù)于系爭(zhēng)房屋，并曾長(zhǎng)期居住至1992年結(jié)婚。該房屋內(nèi)有兩本戶(hù)口簿，即張甲一本，張乙、徐甲一本。2003年張乙、徐甲與靜安置業(yè)簽訂上海市公有住房出售合同。張乙、徐甲成為系爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)人。2007年張乙、徐甲將該房屋出售。2010年10月，張甲訴至法院，請(qǐng)求判令確認(rèn)張乙、徐甲與靜安置業(yè)所簽訂的巨鹿路820弄某號(hào)房屋的公有住房出售合同無(wú)效。
原審另查明，張甲父親單位于1977年分配位于本市四平路某號(hào)408室房屋一套，當(dāng)時(shí)寫(xiě)明家庭人口為4人。1985年由于家庭住房困難，張甲父親單位又分配柳營(yíng)路319弄某號(hào)303室房屋一套，原四平路住房由單位保留。此次分房家庭成員中未包括張甲。1998年張甲購(gòu)買(mǎi)安居房一套，位于本市棕櫚路300弄某號(hào)402室。該房已被張甲出售。
二、審理觀點(diǎn)
一審法院認(rèn)為，本市巨鹿路820弄某號(hào)公房房屋承租人系張乙，雖張甲戶(hù)籍一直在該處房屋內(nèi)，并曾經(jīng)長(zhǎng)期居住該屋內(nèi)。但根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)及政策規(guī)定，如張甲他處有房，享受過(guò)福利分房，則張甲不屬于該房屋同住人。如張甲不具有同住人資格，張甲就不具有公房購(gòu)買(mǎi)條件。本案張甲父親在1977年單位分配房屋，在1985年因住房困難，單位再次分配房屋時(shí)，房屋調(diào)配單中寫(xiě)明家庭人口并未包括張甲，且原分配的房屋已由單位收回。故張甲實(shí)際在上述兩次房屋分配中，并未享受福利分房。故不能認(rèn)定張甲在上述兩次分房中享受了福利分房。但張甲在1998年購(gòu)買(mǎi)了安居房。安居房作為國(guó)家為解決中低收入家庭，住房困難戶(hù)的居住問(wèn)題，而以成本價(jià)出售的住房，具有明顯的福利性質(zhì)，應(yīng)認(rèn)定張甲取得了福利性質(zhì)的房屋。且1992年后張甲已不居住該房屋內(nèi)。故張甲不具有系爭(zhēng)房屋同住人資格。張乙、徐甲購(gòu)買(mǎi)系爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)并未侵犯張甲的利益。張甲要求確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效缺乏依據(jù)。張甲訴請(qǐng)不予支持。
上訴人張甲不服一審法院判決，向二中院提起上訴稱(chēng)：張甲在他處未享受過(guò)福利分房，1998年張甲購(gòu)買(mǎi)的本市棕櫚路300弄某號(hào)402室，并非安居房，而是平價(jià)房，且該房已被張甲出售，故張甲符合共同居住人的條件，應(yīng)認(rèn)定為系爭(zhēng)房屋的共同居住人，張乙、徐甲在未經(jīng)張甲同意情況下，與靜安置業(yè)簽訂系爭(zhēng)房屋的上海市公有住房出售合同，侵害了張甲的合法權(quán)益，要求撤銷(xiāo)原判，支持其原審請(qǐng)求。
中級(jí)人民法院認(rèn)為，系爭(zhēng)房屋承租人系張乙，張甲戶(hù)籍自1967年出生遷入系爭(zhēng)房屋后并長(zhǎng)期居住至1992年結(jié)婚，2003年張乙、徐甲與靜安置業(yè)簽訂上海市公有住房出售合同，成為系爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)人，并于2007年將該房屋出售，現(xiàn)張甲訴至法院，請(qǐng)求判令確認(rèn)張乙、徐甲與靜安置業(yè)所簽訂的公有住房出售合同無(wú)效，故張甲是否具有系爭(zhēng)房屋同住人資格是本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)。根據(jù)查明的事實(shí)，1998年張甲與上海市建設(shè)系統(tǒng)職工住宅合作社簽訂《上海市安居房、平價(jià)房配售合同》，購(gòu)買(mǎi)了本市棕櫚路300弄某號(hào)402室房屋一套。安居房、平價(jià)房是國(guó)家安排的專(zhuān)項(xiàng)貸款和地方自籌資金建設(shè)的面向廣大中低收入家庭，特別是對(duì)4平方米以下特困戶(hù)提供的銷(xiāo)售價(jià)格低于成本，由政府補(bǔ)貼的非盈利性住房，故具有明顯的福利性質(zhì)，原審法院據(jù)此認(rèn)定張甲取得了福利性質(zhì)的房屋，且1992年后張甲已不居住該房屋內(nèi)，張甲不具有系爭(zhēng)房屋同住人資格，并無(wú)不當(dāng)，張甲要求確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效依據(jù)不足。張甲的上訴請(qǐng)求，本院不予支持。判決如下：駁回上訴，維持原判。
三、案件評(píng)析
本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為安居房是否屬于福利分房。司法實(shí)踐中經(jīng)常把平價(jià)房與安居房并列討論，雖然平價(jià)房與安居房有些區(qū)別，但本質(zhì)上都屬于保障性住房。本文亦將平價(jià)房與安居房一起論述，不做區(qū)分。
安居房是指國(guó)家和地方政府為加快解決中低收入家庭住房困難戶(hù)的居住問(wèn)題，建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下具有社會(huì)保障性質(zhì)的住房供給體制，而實(shí)施的安居房開(kāi)發(fā)、建設(shè)、分配、出售和管理的工程，并采用自建、聯(lián)建、委托代建以及市統(tǒng)一建造多種形式進(jìn)行建設(shè)。建設(shè)的安居住房堅(jiān)持非盈利性原則，并以成本價(jià)向中低收入家庭出售。安居房建設(shè)用地，實(shí)行由政府劃撥的方式進(jìn)行安排。上海市人民政府在1995年開(kāi)始實(shí)施安居住房建設(shè)工程，解決中低收入家庭無(wú)房戶(hù)、危房戶(hù)和住房困難戶(hù)。那么安居房屋是否屬于公房同住人資格中他處有房的情形，即安居房是否屬于福利分房。因缺少法律規(guī)范的解釋?zhuān)痉▽徟兄袑?duì)該類(lèi)房屋定性尚未有統(tǒng)一的觀點(diǎn)，但有兩種傾向性意見(jiàn)。
第一、安居、平價(jià)房屋屬于福利分房，應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為同住人資格中的他處有房。本案兩級(jí)法院便堅(jiān)持此觀點(diǎn)，認(rèn)為安居房房屋屬于保障性住房，不具有營(yíng)利性，且個(gè)人僅支付了安居房屋的成本價(jià)格或低于成本價(jià)，因此安居房屋應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為福利分房。根據(jù)安居房的概念和性質(zhì)可知，該類(lèi)房屋福利性還包含：1、建設(shè)所用土地一般是行政劃撥用地；2、房屋建筑貸款一般是政府扶持和單位出資建設(shè)，個(gè)人出資購(gòu)買(mǎi)房屋雖然支付安居房的“成本價(jià)”，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于商品房開(kāi)發(fā)的成本價(jià)；3、稅費(fèi)減免，根據(jù)關(guān)于上海市安居工程實(shí)施方案》滬府發(fā)[1995]42號(hào)文件（以下簡(jiǎn)稱(chēng)42號(hào)文）第十四條：“實(shí)施安居工程建設(shè)，按市、區(qū)分工的原則，分別由市、區(qū)承擔(dān)固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、契稅”。因此安居房屋被認(rèn)定為屬于福利分房，審判實(shí)踐中也有很多判例，比如：2014年黃浦區(qū)人民法院判決書(shū)“查留浩、董小楓、查國(guó)君戶(hù)籍在系爭(zhēng)房屋內(nèi)，因居住困難，符合特困戶(hù)條件，在系爭(zhēng)房屋動(dòng)遷之前，已由相關(guān)部門(mén)作為特困戶(hù)為其解決居住問(wèn)題，其購(gòu)置的解困平價(jià)房面積也已超過(guò)法定標(biāo)準(zhǔn)，雖購(gòu)置的解困平價(jià)房由其自行部分出資，但該房的取得應(yīng)屬福利性質(zhì)，故查留浩、董小楓、查國(guó)君也不符合系爭(zhēng)房屋安置人員的條件，亦不應(yīng)獲得系爭(zhēng)房屋安置補(bǔ)償款”
第二、安居房、平價(jià)房不屬于福利分房。安居、平價(jià)房是解決居住困難問(wèn)題而由政府提供的保障性住房。根據(jù)42號(hào)文第四條規(guī)定：“安居房建設(shè)資金堅(jiān)持國(guó)家、單位、個(gè)人三者共同負(fù)擔(dān)的原則，即：國(guó)家貸款等扶持，單位籌資建房，個(gè)人出資買(mǎi)房”。符合條件的居民購(gòu)買(mǎi)安居房時(shí)需要支付房屋的成本價(jià)。而根據(jù)上述文件第十九條規(guī)定：：“安居房的成本價(jià)，由市建設(shè)委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)市建委）會(huì)同有關(guān)部門(mén)審核確定。主要由征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)和前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（包括50%小區(qū)級(jí)非經(jīng)營(yíng)性公建配套費(fèi)）、管理費(fèi)、貸款利息和稅金等構(gòu)成”。安居房屋包含政府和單位幫助的福利性，但該部分福利性相對(duì)于福利分房的福利性較小，由于個(gè)人購(gòu)買(mǎi)安居房時(shí)支付房屋對(duì)價(jià)，且該對(duì)方已經(jīng)覆蓋房屋的成本價(jià)格。國(guó)家和單位并未無(wú)償補(bǔ)貼款項(xiàng)和房屋面積給個(gè)人，因此不能認(rèn)定安居房屋屬于福利分房。比如2019年虹口區(qū)法院判決書(shū)中表述：“ 何某某家庭雖然在2000年自購(gòu)羅秀路房屋商品房，根據(jù)房產(chǎn)交易中心合同顯示：該房屋屬于安居房、平價(jià)房。但何某某家庭系自行出資購(gòu)房，也并無(wú)證據(jù)證明其購(gòu)房時(shí)享受了特定購(gòu)房資格或房?jī)r(jià)優(yōu)惠待遇，故法院認(rèn)定其未享受福利分房”。
不動(dòng)產(chǎn)征收律師，在實(shí)務(wù)辦理案件中，必然會(huì)遇到各類(lèi)含有福利成分的房屋，福利成分可能包括：?jiǎn)挝谎a(bǔ)貼款、房?jī)r(jià)優(yōu)惠、稅費(fèi)減免、土地劃撥、租房補(bǔ)貼、貸款扶持、工齡購(gòu)房等各類(lèi)政府、單位各類(lèi)優(yōu)惠扶持。含有國(guó)家和單位福利成分的房屋并代表一定是福利分房，根據(jù)上海高院解答：“房款的一半以上系用單位的補(bǔ)貼所購(gòu)買(mǎi)的商品房”才被認(rèn)定為福利分房。因此律師要勤勉盡責(zé)，將當(dāng)事人購(gòu)房的證據(jù)材料調(diào)查清楚，并重點(diǎn)力爭(zhēng)房屋的成本價(jià)能否超過(guò)房屋的福利成分。
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