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隨著離婚率的逐年攀升及房價(jià)的持續(xù)走高，夫妻名下的房產(chǎn)怎么分割成了每對將離婚的夫妻關(guān)注的焦點(diǎn)。尤其是在北上廣等一線城市，動輒幾百萬的房產(chǎn)到底歸誰所有？不少夫妻為此對簿公堂，唇槍舌戰(zhàn)。于是也有越來越多的夫妻想出萬全之策，房產(chǎn)夫妻雙方誰都不要，約定給子女所有。這種方式切實(shí)避免了夫妻之間的紛爭。而且因?yàn)楹⒆佣际歉改傅男念^肉，給對方有意見，給孩子卻都舍得。于是一紙協(xié)議，把房產(chǎn)約定給子女所有。
那么問題也來了，如果夫妻沒有及時(shí)將房產(chǎn)過戶到子女名下或者因有貸款未還清無法過戶到子女名下，對于子女來說，該房產(chǎn)仍登記在父母名下，如果父母一方反悔不肯配合過戶了怎么辦？如果父母將房屋出售、抵押了怎么辦？如果父母欠錢，該房屋被債權(quán)人查封、執(zhí)行了怎么辦？本文中筆者將結(jié)合實(shí)際辦理的案例為這些情況的孩子們維權(quán)支招。
一、 夫妻離婚將房產(chǎn)協(xié)議給子女所有，過戶前父或母一方反悔
案例：李某（男）與蔣某（女）于2002年初登記結(jié)婚，年底生下兒子李某某。2005年夫妻在上海某區(qū)購買一套房產(chǎn)，2008年在江蘇某市購買一套房產(chǎn)。2011年李某出軌，夫妻感情破裂導(dǎo)致離婚。夫妻簽訂離婚協(xié)議書，并至民政局辦理離婚登記。協(xié)議約定：將上海一套房產(chǎn)歸兒子李某某所有，江蘇某市房產(chǎn)歸蔣某所有。但均未辦理權(quán)利人變更登記手續(xù)。2018年李某某主張將上海房產(chǎn)過戶至自己名下，遭其父李某拒絕。于是起訴至法院。法院經(jīng)審理后支持了李某某的主張，判決李某配合李某某將上海房產(chǎn)過戶至李某某名下。
律師分析：對于夫妻離婚時(shí)將房產(chǎn)協(xié)議給子女后，一方是否可以反悔的問題，實(shí)務(wù)中大概分為兩種觀點(diǎn)：
一種觀點(diǎn)認(rèn)為：可以反悔。理由是：夫妻將名下財(cái)產(chǎn)協(xié)議給子女的行為，實(shí)際是對子女的贈與，在過戶前贈與行為并沒有實(shí)際完成，因此可以依據(jù)《合同法》第186條任意撤銷權(quán)的規(guī)定，予以撤銷。
另一種觀點(diǎn)認(rèn)為：不可以反悔。理由是：夫妻通過簽訂《離婚協(xié)議書》的方式將房產(chǎn)贈與子女，該協(xié)議的性質(zhì)是離婚協(xié)議，即以離婚作為生效條件，既然婚姻關(guān)系已經(jīng)解除，該協(xié)議已經(jīng)發(fā)生效力，對雙方均具有拘束力，不能反悔。
筆者持第二種觀點(diǎn)。離婚協(xié)議的性質(zhì)不同于一般的協(xié)議，它兼具人身和財(cái)產(chǎn)的屬性，財(cái)產(chǎn)約定的條款往往和“離婚”這個(gè)人身?xiàng)l款綁定分不開的，相互依托，有時(shí)還會涉及子女撫養(yǎng)，債務(wù)承擔(dān)等，帶有一定的情感因素。
換句話說，離婚協(xié)議主要是為了解除雙方的婚姻關(guān)系而設(shè)，夫妻雙方基于離婚事由將夫妻共同財(cái)產(chǎn)處分給子女的行為，也可理解為是一種有目的的贈與行為。該種贈與行為不完全等同于《合同法》規(guī)定的贈與行為，它是對共有財(cái)產(chǎn)的分割，具有明顯的目的指向性，因此不能單獨(dú)反悔。而且贈與條款是整個(gè)離婚協(xié)議的一部分，如果可以單獨(dú)反悔，以協(xié)議離婚方式解決離婚糾紛的目的就會無法實(shí)現(xiàn)，不利于維護(hù)離婚雙方的真實(shí)意思。
相反地，如果支持可以反悔，不乏有些人為了達(dá)到離婚的目的，在離婚協(xié)議中作出一些虛假的承諾，又在離婚后對財(cái)產(chǎn)分割問題反悔，要求撤銷關(guān)于財(cái)產(chǎn)分割的協(xié)議。這不是立法的本意，也不利于社會的穩(wěn)定，相反會助長一些不誠信的行為。
二、 父母離婚將房產(chǎn)協(xié)議給子女所有，未辦理過戶，被父或母一方出售
案例：王某與馬某于1998年3月19日登記結(jié)婚，1999年3月6日生育馬某某。2012年4月24日，王某與馬某達(dá)成離婚協(xié)議書，約定：雙方婚后購置位于XX路XX號XX號樓房屋一套（登記于馬某一人名下），雙方離婚后將此房屋贈予孩子馬某某所有，孩子馬某某年滿18歲后，馬某將房屋產(chǎn)權(quán)過戶給孩子，該房貸款全部由馬某負(fù)責(zé)。協(xié)議達(dá)成當(dāng)日雙方辦理了離婚登記手續(xù)。2015年1月，馬某與第三人楊某簽訂房屋買賣合同，將上述房屋賣與楊某，并在楊某看房時(shí)告知該房贈與馬某某的事實(shí)。為此，馬某某訴至法院，請求馬某配合辦理過戶手續(xù)；楊某作為有獨(dú)立請求權(quán)的第三人請求確認(rèn)系爭房屋歸其所有。法院經(jīng)審理支持了馬某某的請求，駁回了楊某的請求。
律師分析：父母離婚將房屋協(xié)議給子女所有后，又擅自出售、抵押給第三人時(shí)，實(shí)際案例中存在兩層法律關(guān)系，即父母與子女之間的贈與關(guān)系，實(shí)際出售人與買受人之間的房屋買賣關(guān)系。
在第一個(gè)法律關(guān)系中，父母在離婚協(xié)議中將房產(chǎn)贈與給子女后，單獨(dú)一方不能反悔在第一個(gè)問題中已經(jīng)闡述。子女雖不是該房屋的實(shí)際產(chǎn)權(quán)人，但對該房產(chǎn)享有變更登記為權(quán)利人的請求權(quán)。此時(shí)父或母一方若再次出售該房屋，實(shí)際是無權(quán)處分。依照《中華人民共和國物權(quán)法》第一百零六條第一款之規(guī)定“無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回?！?/span>
在第二個(gè)法律關(guān)系，即房屋買賣關(guān)系中，因?yàn)槌鍪廴耸菬o權(quán)處分，買賣關(guān)系是否有效取決于買受人是否善意取得，即《中華人民共和國物權(quán)法》第一百零六條第二款之規(guī)定“符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時(shí)是善意的；（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人?！?/span>”
上述案例中因?yàn)闂钅吃诳捶繒r(shí)已明知馬某是無權(quán)處分仍與馬某簽訂房屋買賣合同，故不構(gòu)成善意取得。
那么如果該案中楊某構(gòu)成善意取得時(shí)，馬某某還能享有變更登記為權(quán)利人的請求權(quán)嗎？顯然已不具備。這時(shí)馬某取得售房款應(yīng)為不當(dāng)?shù)美?，馬某某可以向馬某主張返還售房款來維護(hù)自己的合法權(quán)益。
三、父母離婚將房產(chǎn)協(xié)議給子女所有后，辦理過戶前被父或母的債權(quán)人申請查封、執(zhí)行
案例1：陳某與范某2000年12月登記結(jié)婚，婚后生育一子一女分別取名陳某某、范某某。2004年夫妻共同購買位于上海某區(qū)的一套房產(chǎn)。2015年雙方感情破裂導(dǎo)致離婚。雙方經(jīng)協(xié)商一致簽訂《離婚協(xié)議書》，協(xié)議約定將房產(chǎn)歸陳某某和范某某所有。離婚協(xié)議簽訂后，涉案房產(chǎn)未辦理不動產(chǎn)所有權(quán)變更登記手續(xù)。后因范某欠金某850000元，無力償還，金某將范某訴至法院，并申請查封了范某與陳某名下上述房產(chǎn)并進(jìn)入執(zhí)行拍賣程序。范某、陳某向法院提起案外人執(zhí)行異議之訴被駁回。
律師分析：對于父母將房產(chǎn)協(xié)議給子女所有，未辦理過戶，后被債權(quán)人申請查封、執(zhí)行的，子女作為實(shí)際權(quán)利人提起案外人執(zhí)行異議之訴，是否應(yīng)當(dāng)被支持，實(shí)務(wù)中也大概有兩種觀點(diǎn)：
一種觀點(diǎn)認(rèn)為：不應(yīng)當(dāng)被支持。理由是：案外人對執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的，人民法院判決不得執(zhí)行該標(biāo)的。在離婚協(xié)議中約定涉案房產(chǎn)在雙方離婚后歸子女所有，但未至不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理變更登記手續(xù)，該協(xié)議關(guān)于涉案房產(chǎn)歸屬的約定僅在協(xié)議當(dāng)事人之間產(chǎn)生約束力，不能對抗協(xié)議之外的第三人。
另一種觀點(diǎn)認(rèn)為：是否應(yīng)被支持不應(yīng)當(dāng)一刀切，而是應(yīng)該視約定該房產(chǎn)歸子女所有的離婚協(xié)議生效時(shí)間、未辦理過戶的原因、離婚協(xié)議是否可以被債權(quán)人查知以及債務(wù)形成時(shí)間等情況區(qū)分對待。如果離婚協(xié)議形成時(shí)間在前，且在債務(wù)形成時(shí)已經(jīng)生效，能夠被債務(wù)人查知，那么應(yīng)當(dāng)被支持，相反不應(yīng)當(dāng)被支持。
筆者持第二種觀點(diǎn)：
具體應(yīng)區(qū)分以下情況：
（1）子女以其為權(quán)利人為由，提出案外人執(zhí)行異議及執(zhí)行異議之訴，請求排除執(zhí)行的，不予支持。但其提供的證據(jù)能夠證明其對未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記沒有過錯，且離婚協(xié)議將房產(chǎn)約定給子女的行為早于債務(wù)形成時(shí)間的，應(yīng)予支持。
（2）約定該房產(chǎn)歸子女所有的離婚協(xié)議形成時(shí)間早于債務(wù)形成時(shí)間，且該離婚協(xié)議已經(jīng)法院確認(rèn)形成生效的裁判文書的，即債務(wù)形成時(shí)可以被債權(quán)人查知的方式生效，應(yīng)予支持。
（3）約定該房產(chǎn)歸子女所有的離婚協(xié)議形成時(shí)間早于債務(wù)形成時(shí)間，雖未實(shí)際辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，但在債權(quán)人申請查封之前子女已向法院提起變更產(chǎn)權(quán)的訴訟的，也應(yīng)當(dāng)予以支持。
以上觀點(diǎn)，不同地區(qū)法院也存在不同觀點(diǎn)：上海地區(qū)法院持第一種觀點(diǎn)，江蘇地區(qū)法院持第二種觀點(diǎn)。那么最高院持哪種觀點(diǎn)呢？我們再看一個(gè)案例：
張某與成某系夫妻關(guān)系，2008年因感情不合在民政局辦理登記離婚。協(xié)議約定夫妻名下房產(chǎn)一處歸張某所有，貸款由張某償還，貸款還清后成某協(xié)助張某辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。2011年成某因民間借貸欠款第三人萬某，于2013年萬某起訴至法院并申請對上述房屋查封，判決生效后經(jīng)萬某申請，法院啟動拍賣程序。張某向法院提出執(zhí)行異議之訴獲支持。萬某不服，向最高院申請?jiān)賹彵获g回。
理由如下：張某雖不能直接確認(rèn)為該房產(chǎn)的權(quán)利人，但對該房產(chǎn)享有變更登記為權(quán)利人的請求權(quán)。該請求權(quán)可以排除人民法院對涉案房產(chǎn)的強(qiáng)制執(zhí)行。從兩種請求權(quán)產(chǎn)生的時(shí)間來看，張某的請求權(quán)是基于2008年于成某簽訂的離婚協(xié)議產(chǎn)生，而萬某的請求權(quán)是基于2011年的借貸產(chǎn)生。張某的請求權(quán)在前，在時(shí)間上具有優(yōu)先性。從兩種請求權(quán)的性質(zhì)和內(nèi)容來看，張某的請求權(quán)是基于對涉案房產(chǎn)的物權(quán)請求權(quán)，而萬某的請求權(quán)是一般金錢債權(quán)，該債權(quán)并非是基于涉案房屋產(chǎn)生，因此從請求權(quán)的性質(zhì)和內(nèi)容上來講，張某請求權(quán)具有優(yōu)先性。
綜合以上，父母離婚時(shí)將房產(chǎn)贈與未成年子女，但未及時(shí)過戶至子女名下或因有貸款未還清無法過戶至子女名下，對于未成年的子女而言存在諸多不可控的法律風(fēng)險(xiǎn)。為保護(hù)未成年的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，律師建議：
1、 父母離婚將房產(chǎn)贈與子女，也是對彌補(bǔ)夫妻離婚對子女造成的傷害，應(yīng)及時(shí)過戶至子女名下或過戶夫妻一方和子女兩下名下。避免因一方反悔或單方處分房產(chǎn)的行為給孩子造成二次傷害；
2、 夫妻離婚協(xié)商一致形成的離婚協(xié)議書，應(yīng)盡可能通過人民法院調(diào)解或判決程序確認(rèn)其效力；
3、 父母贈與子女的房產(chǎn)，遇債權(quán)人申請查封或執(zhí)行，未成年子女應(yīng)積極通過提起案外人執(zhí)行異議之訴的方式維護(hù)自己的合法權(quán)益。
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