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集體土地上的房屋被征收拆遷后,調(diào)換的產(chǎn)權(quán)房屋是否要與原被拆遷房屋建筑面積相一致?

    日期:2020-02-18     作者:黃燕華(民商事訴訟業(yè)務(wù)研究委員會(huì)委員、上海艾克森律師事務(wù)所)

   爭(zhēng)議焦點(diǎn):1.房屋拆遷安置中,調(diào)換的產(chǎn)權(quán)房屋是否必須與被拆遷房屋建筑面積一致?2.房屋拆遷安置中,被安置人如何認(rèn)定?

  案件名稱:房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛

  案號(hào):上海市靜安區(qū)人民法院(2018)滬0106民初26838號(hào);上海市第二中級(jí)人民法院(2018)滬02民終11544號(hào)

  法院觀點(diǎn):1.無(wú)政策規(guī)定調(diào)換的產(chǎn)權(quán)房屋必須與被拆遷房屋建筑面積一致。被安置人與某土地儲(chǔ)備中心簽訂的房屋拆遷安置補(bǔ)償合同有效。2.房屋拆遷裁決已認(rèn)定拆遷房屋權(quán)利人,由于其已亡故,相關(guān)權(quán)利由其法定繼承人繼承。


一、案情簡(jiǎn)介

200787日,上海市某區(qū)土地儲(chǔ)備中心取得房屋拆遷許可證,對(duì)本市某地區(qū)房屋實(shí)施拆遷。馬某一的母親黃某所有宅基地上的XXX號(hào)房屋位于上述拆遷范圍內(nèi),該房屋占地面積120平方米,建筑面積240平方米。2010312日,因黃某已于2004年去世,上海市某區(qū)建設(shè)和交通委員會(huì)遂以黃某的五個(gè)子女,即馬某一、馬某二、馬某三、馬某四、馬某五為被申請(qǐng)人,就系爭(zhēng)房屋作出房屋拆遷裁決。201443日,馬某三、馬某四和馬某五分別簽署承諾書,確認(rèn)系爭(zhēng)房屋屬馬某一、馬某二所有,三人放棄對(duì)該房產(chǎn)主張權(quán)利,動(dòng)遷事宜由馬某一、馬某二負(fù)責(zé)處理。

201716日,馬某一簽字確認(rèn)繼承系爭(zhēng)房屋中有證建筑面積的一半即120平方米,另有陽(yáng)臺(tái)12.15平方米,有證棚舍23平方米,無(wú)證面積20.36平方米,并于同日與某區(qū)土地儲(chǔ)備中心簽訂《上海市征用集體所有土地房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》。協(xié)議約定:馬某一所有的XXX號(hào)房屋,建筑面積為120平方米;經(jīng)評(píng)估,房屋建安重置單價(jià)結(jié)合成新為人民幣581、421、384(以下金額均以人民幣計(jì)算)每平方米建筑面積;被拆除房屋同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價(jià)1,350元,價(jià)格補(bǔ)貼500元每平方米建筑面積;某區(qū)土地儲(chǔ)備中心應(yīng)當(dāng)支付馬某一貨幣補(bǔ)償款291,720元,棚舍和其他附屬物補(bǔ)償款計(jì)226,452.34元,以及搬家補(bǔ)助費(fèi)、設(shè)備遷移費(fèi)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)貼費(fèi)等,合計(jì)為435,012.34元。該協(xié)議由雙方簽字蓋章,并已履行完畢。

2018年,馬某一以系爭(zhēng)房屋建筑面積為480平方米,且妻兒未得到安置補(bǔ)償為由,將某區(qū)土地儲(chǔ)備中心訴至法院,要求確認(rèn)動(dòng)遷安置協(xié)議無(wú)效。

一審宣判后,馬某一以系爭(zhēng)房屋的建筑面積為120平方米,卻僅安置其一套85平方米的房屋,未拆一還一,且根據(jù)母親簽署的家庭分割協(xié)議,120平方米房屋應(yīng)當(dāng)屬于其夫妻及2個(gè)兒子共4人的共同財(cái)產(chǎn),現(xiàn)其他共有人未得到安置為由,提起上訴。

 

二、處理結(jié)果

一審法院認(rèn)為:第一,依法成立的合同受法律保護(hù)。某區(qū)土地儲(chǔ)備中心依據(jù)房屋拆遷許可證進(jìn)行拆遷,協(xié)議雙方按照相關(guān)法律規(guī)定及基地拆遷政策簽訂安置協(xié)議,其內(nèi)容合法,不存在法定的合同無(wú)效情形,且馬某一對(duì)協(xié)議的實(shí)際履行印證了其對(duì)協(xié)議效力的確認(rèn)。第二,馬某一在庭審中主張系爭(zhēng)房屋建筑面積應(yīng)為480平方米,但未能提供證據(jù)予以證明。第三,馬某一認(rèn)為某區(qū)土地儲(chǔ)備中心未對(duì)其妻兒進(jìn)行安置補(bǔ)償,但某區(qū)土地儲(chǔ)備中心提供的證據(jù)證明馬某一的妻兒已在他處獲得拆遷安置補(bǔ)償,故被訴協(xié)議并不存在損害馬某一合法利益的情形。法院據(jù)此判決:駁回馬某一的訴訟請(qǐng)求。

二審法院認(rèn)為:第一,根據(jù)上海市某區(qū)建設(shè)和交通委員會(huì)曾作出的房屋拆遷裁決,已認(rèn)定被拆遷房屋屬于馬某一的母親黃某所有,黃某2004年過(guò)世后由其5位子女繼承共有,后經(jīng)協(xié)調(diào)確定黃某名下建筑面積240平方米的宅基地房屋由馬某一、馬某二二人各繼承120平方米,上訴人馬某一遂于201716日與某區(qū)土地儲(chǔ)備中心簽訂了安置協(xié)議,馬某二也另行與中心簽訂了安置協(xié)議。故上訴人馬某一稱被拆遷房屋屬于其夫妻及2個(gè)兒子的共同財(cái)產(chǎn),被上訴人未安置其他共有人的意見(jiàn)并無(wú)事實(shí)依據(jù)。第二,上訴人馬某一稱被上訴人某區(qū)土地儲(chǔ)備中心安置的某路85平方米房屋未到120平方米,不符合拆一還一政策,應(yīng)當(dāng)補(bǔ)足差額面積,但上訴人并未提供相關(guān)政策規(guī)定。第三,雙方簽訂的協(xié)議并不存在法定的無(wú)效情形且已實(shí)際履行,上訴人馬某一要求確認(rèn)該協(xié)議無(wú)效于法無(wú)據(jù)。二審法院判決:駁回馬某一上訴,維持原判。

 

三、法律分析

近年來(lái),為順應(yīng)我國(guó)鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的要求,不斷推進(jìn)農(nóng)村現(xiàn)代化和新興城鎮(zhèn)化建設(shè),農(nóng)村集體土地拆遷、征收的數(shù)量不斷增加、范圍不斷擴(kuò)大。集體土地征收拆遷日益成為人們關(guān)注的話題。然而,與國(guó)有土地征收拆遷制度相比,集體土地征收拆遷制度并不十分健全。我國(guó)集體土地房屋建設(shè)審批流程、要求及登記規(guī)范在過(guò)去較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)不規(guī)范、不完善,集體土地管理制度雖幾經(jīng)變遷,然各地集體土地實(shí)際情況紛繁復(fù)雜,征收政策、司法實(shí)踐不盡相同,都為集體土地征收、拆遷過(guò)程中當(dāng)事人合法合理的保障設(shè)置了重重阻礙。囿于本文篇幅有限,在此僅對(duì)本案例中涉及法律問(wèn)題略做探討。

1.房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議效力認(rèn)定問(wèn)題

結(jié)合前述案件,本處討論的房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的效力問(wèn)題實(shí)質(zhì)為:哪些情況下宅基地房屋的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議可以認(rèn)定為無(wú)效。要想明確這個(gè)問(wèn)題,首先要探討的是房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的性質(zhì),即該協(xié)議是屬于民事合同還是行政合同,當(dāng)事人是應(yīng)當(dāng)提起民事訴訟還是行政訴訟。然而對(duì)于這個(gè)問(wèn)題,目前在司法實(shí)踐中存在較大爭(zhēng)議。一方面,在過(guò)去的司法實(shí)踐中,往往把房屋拆遷補(bǔ)償安置合同糾紛認(rèn)定為民事糾紛。如,1996年最高人民法院《關(guān)于受理房屋拆遷、補(bǔ)償、安置等案件問(wèn)題的批復(fù)》指出,拆遷人與被拆遷人因房屋補(bǔ)償,安置等問(wèn)題發(fā)生爭(zhēng)議,或者雙方當(dāng)事人達(dá)成協(xié)議后,一方或者雙方當(dāng)事人反悔,未經(jīng)行政機(jī)關(guān)裁決,僅就房屋補(bǔ)償、安置等問(wèn)題,依法向人民法院提起訴訟的,人民法院應(yīng)當(dāng)作為民事案件受理。”2011年最高人民法院《民事案件案由規(guī)定》83項(xiàng)明確了房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛為民事糾紛。同時(shí),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司等民事主體與被拆遷人訂立拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議的事實(shí),也使得安置協(xié)議具備了民事合同的特征。另一方面,也有不少地方法院以行政訴訟受理房屋拆遷補(bǔ)償安置糾紛。尤其是房屋拆遷制度逐漸被征收制度取代后,房屋征收行為的前提是為了實(shí)現(xiàn)公共利益的要求,體現(xiàn)出了典型的行政行為要素。2017年修訂的《行政訴訟法》更是明確將土地房屋征收補(bǔ)償協(xié)議納入行政訴訟的受案范圍,即:行政相對(duì)人認(rèn)為行政機(jī)關(guān)不依法履行、未按照約定履行或者違法變更、解除政府特許經(jīng)營(yíng)協(xié)議、土地房屋征收補(bǔ)償協(xié)議等協(xié)議的,可以提起行政訴訟。在此,筆者認(rèn)為,隨著房屋征收制度的確立和行政訴訟法的調(diào)整,未來(lái)更應(yīng)該明確房屋征收安置協(xié)議屬于行政合同,有關(guān)糾紛按照行政訴訟進(jìn)行,方才符合房屋征收安置協(xié)議行政強(qiáng)制性特征,也更有利于規(guī)范行政機(jī)關(guān)依法合規(guī)地開(kāi)展房屋征收工作。

在目前對(duì)于房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的性質(zhì)沒(méi)有統(tǒng)一定論的情況下,如何才能更好的認(rèn)定房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的效力,筆者認(rèn)為可以通過(guò)綜合民事合同無(wú)效情形和行政合同無(wú)效的情形來(lái)處理。根據(jù)《民法總則》、《合同法》規(guī)定,民事合同無(wú)效的情形主要有:(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國(guó)家利益;(二)惡意串通,損害國(guó)家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會(huì)公共利益;(五)當(dāng)事人無(wú)民事行為能力;(六)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。根據(jù)《行政訴訟法》,作為一種行政行為的行政合同無(wú)效的情形是:(一)實(shí)施主體不具有行政主體資格,(二)存在沒(méi)有依據(jù)等重大且明顯違法情形。如前述案例中,由于本案是以民事訴訟結(jié)案,法院主要是以民事合同的角度考量了安置協(xié)議的效力問(wèn)題,認(rèn)定安置協(xié)議不存在無(wú)效的情形,但如果從行政合同角度出發(fā),有關(guān)土地儲(chǔ)備中心取得了相應(yīng)的拆遷許可,在訂立安置協(xié)議過(guò)程中也沒(méi)有明顯違法情形,所以也可以認(rèn)定該安置協(xié)議是合法有效的。

2.宅基地土地上房屋拆遷安置中,被安置人確定的問(wèn)題

被安置人的確定問(wèn)題可以說(shuō)是所有房屋拆遷安置過(guò)程中不可回避的核心問(wèn)題,特別是在宅基地及地上房屋拆遷安置中,被安置人的確定往往與最終獲得的補(bǔ)償款密切相關(guān)。在前述案件中,馬某一在一審、二審過(guò)程中也是多次就被安置人的確認(rèn)提出質(zhì)疑。就被安置人的確定來(lái)說(shuō),需要厘清兩個(gè)問(wèn)題:第一,宅基地土地上房屋拆遷安置中,被安置人確定的通常標(biāo)準(zhǔn)。第二,在特殊情況下,如原宅基地上房屋權(quán)利人亡故且未辦理相應(yīng)的權(quán)屬登記變更手續(xù),宅基地被征收拆遷時(shí)如何處理。  

對(duì)于第一個(gè)問(wèn)題,《上海市人民政府關(guān)于印發(fā)<上海市征收集體土地房屋補(bǔ)償暫行規(guī)定>的通知》(滬府發(fā)[2011]75號(hào)) 第十二條規(guī)定,征地房屋補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)以合法有效的宅基地使用證、房地產(chǎn)權(quán)證或者建房批準(zhǔn)文件計(jì)戶,按戶進(jìn)行補(bǔ)償。房屋的用途和建筑面積,以宅基地使用證、房地產(chǎn)權(quán)證或者建房批準(zhǔn)文件的記載為準(zhǔn)。宅基地上房屋拆遷安置中的被安置人主要有宅基地申請(qǐng)表和審核表上記載的成員(且拆遷公告發(fā)布前仍為該宅基地戶口中人員)、宅基地使用權(quán)證上記載的使用權(quán)人、現(xiàn)有宅基地戶口本中人員,且前述人員未在他處獲得過(guò)拆遷安置補(bǔ)償。

對(duì)于第二個(gè)問(wèn)題,如本案中已經(jīng)確定宅基地上房屋屬于一人所有,且該人在拆遷征前已經(jīng)死亡,根據(jù)《物權(quán)法》、《繼承法》的關(guān)規(guī)定,房屋原權(quán)利人已經(jīng)死亡的,動(dòng)遷補(bǔ)償款可依繼承關(guān)系進(jìn)行處理?!渡虾8呒?jí)人民法院關(guān)于房屋動(dòng)拆遷補(bǔ)償款分割民事案件若干問(wèn)題解答》(滬高法民一(20043號(hào))第十三條、上海市高級(jí)人民法院民一庭《關(guān)于審理宅基地房屋糾紛若干問(wèn)的意見(jiàn)(試行)》(滬高法民一[2007]24號(hào))第三條也規(guī)定:農(nóng)村集體土地上建造的私有房屋被拆遷所獲得的貨幣補(bǔ)償款,由房屋所有權(quán)人均等分割。若一戶中已無(wú)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員,或雖為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員,但在他處已取得宅基地使用權(quán)的,除集體經(jīng)濟(jì)組織明確表示反對(duì)外,該宅基地使用權(quán)的補(bǔ)償款一般由該戶房屋原權(quán)利人的繼承人取得。最高人民法院關(guān)于印發(fā)《第八次全國(guó)法院民事商事審判工作會(huì)議(民事部分)紀(jì)要》的通知第25條規(guī)定,被繼承人死亡后遺產(chǎn)未分割前,遺產(chǎn)屬各繼承人共同共有。本案中,農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員黃某死亡,該戶已無(wú)其他農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員。因該集體經(jīng)濟(jì)組織未明確表示反對(duì),房屋貨幣補(bǔ)償款及宅基地使用權(quán)的補(bǔ)償款在分割前屬于各繼承人共同共有,依法應(yīng)由其所有繼承人均等分割。現(xiàn)行《上海市征收集體土地房屋補(bǔ)償暫行規(guī)定》中未明確各繼承人是否應(yīng)當(dāng)被列為被安置對(duì)象,但可以參考上海市房屋動(dòng)遷政策中有關(guān)私房拆遷的規(guī)定,產(chǎn)權(quán)人已故的,根據(jù)《中華人民共和國(guó)繼承法》規(guī)定由繼承人簽約。馬某一是法定繼承人之一,依法應(yīng)當(dāng)獲得拆遷補(bǔ)償款。但其妻兒并非被繼承人黃某的法定繼承人,也未被登記在被拆遷房屋宅基地使用證、房地產(chǎn)權(quán)證或者建房批準(zhǔn)文件中,且在他處獲得過(guò)拆遷安置補(bǔ)償,故無(wú)權(quán)獲得系爭(zhēng)房屋拆遷安置補(bǔ)償款。

3.宅基地上房屋拆遷安置中,調(diào)換產(chǎn)權(quán)房的標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題

前述案件中,原告曾提出調(diào)換產(chǎn)權(quán)房面積小于被拆遷房屋,認(rèn)為不符合調(diào)換產(chǎn)權(quán)房拆一換一的政策。這種想法其實(shí)是對(duì)目前集體土地拆遷征收政策的誤讀。

拆一還一是人們對(duì)房屋拆遷征收安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的一種通俗表述,實(shí)踐中,房屋拆遷征收安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也經(jīng)歷了一個(gè)發(fā)展變化的過(guò)程。早在1991年國(guó)務(wù)院頒發(fā)的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(國(guó)務(wù)院令第78號(hào))就有這樣的表述,拆遷補(bǔ)償實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價(jià)補(bǔ)償,或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換和作價(jià)補(bǔ)償相結(jié)合的形式。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的面積按照所拆房屋的建筑面積計(jì)算。作價(jià)補(bǔ)償?shù)慕痤~按照所拆房屋建筑面積的重置價(jià)格結(jié)合成新結(jié)算。,這也通常被認(rèn)為是最早有關(guān)拆一還一政策的表述。之后,2001年的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(國(guó)務(wù)院令第305號(hào))第二十三、二十四、二十五條,和現(xiàn)行的2011年頒布的《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》(國(guó)務(wù)院令第第590號(hào))第二十一條,都對(duì)該政策有了進(jìn)一步的明確,被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償,也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋,并與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。集體土地拆遷征收制度借鑒了國(guó)有土地拆遷征收的該項(xiàng)規(guī)定。已失效的2002年《上海市征用集體所有土地拆遷房屋補(bǔ)償安置若干規(guī)定》(滬府發(fā)〔200213號(hào))第六條以及現(xiàn)行《上海市征收集體土地房屋補(bǔ)償暫行規(guī)定》(滬府發(fā)〔201175號(hào))第十三條均明確規(guī)定,被征地的村或者村民小組建制撤銷的,宅基地使用人或者居住房屋所有人可以選擇貨幣補(bǔ)償,也可以選擇產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。選擇產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換的,應(yīng)當(dāng)結(jié)清貨幣補(bǔ)償金額與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)格的差價(jià)。前款規(guī)定的貨幣補(bǔ)償金額計(jì)算公式為:(房屋建安重置結(jié)合成新單價(jià)+同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價(jià)+價(jià)格補(bǔ)貼)×房屋建筑面積。

因此,所謂拆一還一政策應(yīng)當(dāng)理解為,在選擇產(chǎn)權(quán)房調(diào)換的安置補(bǔ)償方案中,應(yīng)當(dāng)以房屋價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)考量,根據(jù)貨幣補(bǔ)償金額計(jì)算公式得出與補(bǔ)償金同等價(jià)值的房屋。筆者認(rèn)為這種做法更為合理,第一,由于動(dòng)遷征收安置中,調(diào)換產(chǎn)權(quán)房通常是由征收單位統(tǒng)一征集或建造的房源,其房屋的設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)與被征收拆遷房屋往往不同,在實(shí)務(wù)中,要實(shí)現(xiàn)調(diào)換產(chǎn)權(quán)房與被拆遷征收房屋面積完全一致幾乎是不可能的。第二,以被拆遷征收房屋面積為標(biāo)準(zhǔn)也不能真正地實(shí)現(xiàn)對(duì)被安置人的權(quán)利保障。房屋的面積、坐落位置、設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)、建造年限等因素都會(huì)影響房屋的價(jià)值,因此,僅僅看面積一個(gè)因素,反而可能會(huì)侵害被安置人的利益。而以房屋現(xiàn)實(shí)價(jià)值為標(biāo)準(zhǔn),既符合被安置人的實(shí)際居住需要,又能確保其拆遷利益不被侵害。當(dāng)然,作為集體土地上的被安置人,也要認(rèn)識(shí)到所謂拆一還一政策只是集體土地上房屋拆遷征收安置補(bǔ)償?shù)囊徊糠?,如《物?quán)法》四十二條中提到的基于土地使用權(quán)的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用,被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用,保障被征地農(nóng)民的生活等要求,以及實(shí)務(wù)中,按照各地征收政策為征收對(duì)象在符合有關(guān)條件下設(shè)置的補(bǔ)償費(fèi)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、補(bǔ)助費(fèi)等都是集體土地上房屋拆遷征收安置中可以爭(zhēng)取的安置補(bǔ)償。

 

小結(jié):

綜上,在我國(guó)現(xiàn)有集體土地征收制度設(shè)計(jì)不甚完備的情況下,處理具體房屋拆遷征收補(bǔ)償協(xié)議糾紛過(guò)程中,既要以現(xiàn)有法律法規(guī)和地方性法規(guī)為依據(jù),又要以各地司法實(shí)踐和政策要求為參考,并結(jié)合集體土地登記、拆遷征收歷史、現(xiàn)實(shí)狀況等綜合考慮。作為被征收集體土地,特別是宅基地上的有關(guān)當(dāng)事人,需要更多地了解系爭(zhēng)房屋及其附屬房屋取得、建造的歷史情況,以及當(dāng)?shù)鼐唧w的拆遷征收政策,才能在被安置的過(guò)程中更好地維護(hù)自身的合法權(quán)益。當(dāng)然,筆者更期待的是,早日建立健全完善集體土地征收制度,提升集體土地征收規(guī)范的法律層級(jí),明確征收過(guò)程中諸如征收安置協(xié)議的性質(zhì)、被安置人的認(rèn)定、安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等核心問(wèn)題,以保證行政機(jī)關(guān)在征收集體土地時(shí)有章可循,減少征收安置糾紛的發(fā)生,真正實(shí)現(xiàn)集體土地科學(xué)有序流轉(zhuǎn),進(jìn)一步推動(dòng)農(nóng)村現(xiàn)代化建設(shè)。

 


 

附件:法律法規(guī)及政策

1.最高人民法院《關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第十二條:征收農(nóng)村集體土地時(shí)涉及被征收土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn),土地權(quán)利人可以請(qǐng)求依照物權(quán)法第四十二條第二款的規(guī)定給予補(bǔ)償。征收農(nóng)村集體土地時(shí)未就被征收土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行安置補(bǔ)償,補(bǔ)償安置時(shí)房屋所在地已納入城市規(guī)劃區(qū),土地權(quán)利人請(qǐng)求參照?qǐng)?zhí)行國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的,人民法院一般應(yīng)予支持,但應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)取得的土地補(bǔ)償費(fèi)。

2.《土地管理法實(shí)施條例(2014修訂)》第二十六條:土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有;地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物及青苗的所有者所有。征收土地的安置補(bǔ)助費(fèi)必須??顚S?,不得挪作他用。需要安置的人員由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織安置的,安置補(bǔ)助費(fèi)支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織,由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織管理和使用;由其他單位安置的,安置補(bǔ)助費(fèi)支付給安置單位;不需要統(tǒng)一安置的,安置補(bǔ)助費(fèi)發(fā)放給被安置人員個(gè)人或者征得被安置人員同意后用于支付被安置人員的保險(xiǎn)費(fèi)用。市、縣和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)安置補(bǔ)助費(fèi)使用情況的監(jiān)督。

3.上海市政府關(guān)于印發(fā)《上海市征收集體土地房屋補(bǔ)償暫行規(guī)定》的通知(滬府發(fā)〔201175號(hào))第十三條:被征地的村或者村民小組建制撤銷的,宅基地使用人或者居住房屋所有人可以選擇貨幣補(bǔ)償,也可以選擇產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。選擇產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換的,應(yīng)當(dāng)結(jié)清貨幣補(bǔ)償金額與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)格的差價(jià)。前款規(guī)定的貨幣補(bǔ)償金額計(jì)算公式為:(房屋建安重置結(jié)合成新單價(jià)+同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價(jià)+價(jià)格補(bǔ)貼)×房屋建筑面積。本條及第十四條規(guī)定的單價(jià),是指每平方米建筑面積的價(jià)格。本條及第十四條規(guī)定的房屋建安重置結(jié)合成新單價(jià),由區(qū)(縣)征地事務(wù)機(jī)構(gòu)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估;同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價(jià)及價(jià)格補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn),由房屋所在地的區(qū)(縣)人民政府制定并公布。

4.《土地管理法實(shí)施條例》第二十六條:土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有;地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物及青苗的所有者所有。征收土地的安置補(bǔ)助費(fèi)必須??顚S?,不得挪作他用。需要安置的人員由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織安置的,安置補(bǔ)助費(fèi)支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織,由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織管理和使用;由其他單位安置的,安置補(bǔ)助費(fèi)支付給安置單位;不需要統(tǒng)一安置的,安置補(bǔ)助費(fèi)發(fā)放給被安置人員個(gè)人或者征得被安置人員同意后用于支付被安置人員的保險(xiǎn)費(fèi)用。市、縣和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)安置補(bǔ)助費(fèi)使用情況的監(jiān)督。

5.《合同法》五十二條:有下列情形之一的,合同無(wú)效:(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國(guó)家利益;(二)惡意串通,損害國(guó)家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會(huì)公共利益;(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

6.《物權(quán)法》第九條:不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國(guó)家所有的自然資源,所有權(quán)可以不登記。

7.《物權(quán)法》第十四條:不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。

8.《物權(quán)法》第十七條:不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致;記載不一致的,除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外,以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。

9.《物權(quán)法》第四十二條:為了公共利益的需要,依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。征收集體所有的土地,應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用,安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用,保障被征地農(nóng)民的生活,維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn),應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償,維護(hù)被征收人的合法權(quán)益;征收個(gè)人住宅的,還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。任何單位和個(gè)人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用。

10.《物權(quán)法》第一百五十二條:宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利,有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。

11.《物權(quán)法》第一百五十三條:宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓,適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。

12.《繼承法》第三條:遺產(chǎn)是公民死亡時(shí)遺留的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn),包括:

(一)公民的收入;(二)公民的房屋、儲(chǔ)蓄和生活用品;(三)公民的林木、牲畜和家禽;(四)公民的文物、圖書資料;(五)法律允許公民所有的生產(chǎn)資料; (六)公民的著作權(quán)、專利權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)利;(七)公民的其他合法財(cái)產(chǎn)。

13.《繼承法》第十條:遺產(chǎn)按照下列順序繼承:第一順序:配偶、子女、父母。 第二順序:兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

14.《行政訴訟法(2017修訂)》第十二條:人民法院受理公民、法人或者其他組織提起的下列訴訟: (一)對(duì)行政拘留、暫扣或者吊銷許可證和執(zhí)照、責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)、沒(méi)收違法所得、沒(méi)收非法財(cái)物、罰款、警告等行政處罰不服的;(二)對(duì)限制人身自由或者對(duì)財(cái)產(chǎn)的查封、扣押、凍結(jié)等行政強(qiáng)制措施和行政強(qiáng)制執(zhí)行不服的; (三)申請(qǐng)行政許可,行政機(jī)關(guān)拒絕或者在法定期限內(nèi)不予答復(fù),或者對(duì)行政機(jī)關(guān)作出的有關(guān)行政許可的其他決定不服的; (四)對(duì)行政機(jī)關(guān)作出的關(guān)于確認(rèn)土地、礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、海域等自然資源的所有權(quán)或者使用權(quán)的決定不服的; (五)對(duì)征收、征用決定及其補(bǔ)償決定不服的; (六)申請(qǐng)行政機(jī)關(guān)履行保護(hù)人身權(quán)、財(cái)產(chǎn)權(quán)等合法權(quán)益的法定職責(zé),行政機(jī)關(guān)拒絕履行或者不予答復(fù)的; (七)認(rèn)為行政機(jī)關(guān)侵犯其經(jīng)營(yíng)自主權(quán)或者農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的; (八)認(rèn)為行政機(jī)關(guān)濫用行政權(quán)力排除或者限制競(jìng)爭(zhēng)的; (九)認(rèn)為行政機(jī)關(guān)違法集資、攤派費(fèi)用或者違法要求履行其他義務(wù)的; (十)認(rèn)為行政機(jī)關(guān)沒(méi)有依法支付撫恤金、最低生活保障待遇或者社會(huì)保險(xiǎn)待遇的; (十一)認(rèn)為行政機(jī)關(guān)不依法履行、未按照約定履行或者違法變更、解除政府特許經(jīng)營(yíng)協(xié)議、土地房屋征收補(bǔ)償協(xié)議等協(xié)議的; (十二)認(rèn)為行政機(jī)關(guān)侵犯其他人身權(quán)、財(cái)產(chǎn)權(quán)等合法權(quán)益的。 除前款規(guī)定外,人民法院受理法律、法規(guī)規(guī)定可以提起訴訟的其他行政案件。

15.最高人民法院關(guān)于印發(fā)《第八次全國(guó)法院民事商事審判工作會(huì)議(民事部分)紀(jì)要》的通知第25條,被繼承人死亡后遺產(chǎn)未分割,各繼承人均未表示放棄繼承,依據(jù)繼承法第二十五條規(guī)定應(yīng)視為均已接受繼承,遺產(chǎn)屬各繼承人共同共有;當(dāng)事人訴請(qǐng)享有繼承權(quán)、主張分割遺產(chǎn)的糾紛案件,應(yīng)參照共有財(cái)產(chǎn)分割的原則,不適用有關(guān)訴訟時(shí)效的規(guī)定。

16.《上海市人民政府關(guān)于印發(fā)<上海市征收集體土地房屋補(bǔ)償暫行規(guī)定>的通知》(滬府發(fā)[2011]75號(hào)) 第十二條,征地房屋補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)以合法有效的宅基地使用證、房地產(chǎn)權(quán)證或者建房批準(zhǔn)文件計(jì)戶,按戶進(jìn)行補(bǔ)償。房屋的用途和建筑面積,以宅基地使用證、房地產(chǎn)權(quán)證或者建房批準(zhǔn)文件的記載為準(zhǔn)。

17.《上海高級(jí)人民法院關(guān)于房屋動(dòng)拆遷補(bǔ)償款分割民事案件若干問(wèn)題解答》(滬高法民一(20043號(hào))十三、集體土地上私有房屋的拆遷補(bǔ)償款,如何確定權(quán)利人?答:農(nóng)村集體土地上建造的私有房屋被拆遷所獲得的貨幣補(bǔ)償款,由房屋所有權(quán)人均等分割。

18.上海市高級(jí)人民法院民一庭《關(guān)于審理宅基地房屋糾紛若干問(wèn)的意見(jiàn)(試行)》(滬高法民一[2007]24號(hào))第三條,鑒于農(nóng)村宅基地使用權(quán)具有很強(qiáng)的身份屬性,系農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織無(wú)償提供給本集體成員享有的,并且按戶計(jì)算。當(dāng)一戶出現(xiàn)人口減少,宅基地仍是由一戶中剩余的成員共同使用,宅基地使用權(quán)的補(bǔ)償款則由該戶剩余的成員共同所有。若該戶已無(wú)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員,或雖為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員,但在他處已取得宅基地使用權(quán)的,該宅基地使用權(quán)的補(bǔ)償款一般由該戶房屋原權(quán)利人的繼承人取得,但集體經(jīng)濟(jì)組織明確表示反對(duì)的除外。



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