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案情簡介
2012年3月20日，馬鞍山市雨山區(qū)人民政府（以下簡稱雨山區(qū)政府）發(fā)布《雨山區(qū)人民政府征收決定》（雨城征（2012）2號）及《采石古鎮(zhèn)舊城改造項目房屋征收公告》，決定對東至天門大道、西至鎖溪河、南至唐賢街、北至九華西路范圍內(nèi)國有土地上房屋及其附屬設(shè)施實施征收。登記在艾某、沙某名下的馬鞍山市雨山區(qū)采石九華街22號位于規(guī)定的征收范圍內(nèi)，其房產(chǎn)證證載房屋建筑面積774.59㎡；房屋產(chǎn)別：私產(chǎn)；設(shè)計用途：商業(yè)。土地證證載使用權(quán)面積1185.99㎡；地類（用途）：綜合；使用權(quán)類型：出讓。2012年12月1日，馬鞍山市雨山區(qū)采石古街道舊城改造項目國有土地上房屋征收指揮部（以下簡稱項目指揮部）將《關(guān)于確認(rèn)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的通知》張貼于艾某、沙某被征收房屋門口，通知艾某、沙某戶選擇確定房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)。同日，該項目指揮部在雨山區(qū)采石街道辦事處二樓會議室對9家具有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)采取抽簽的方式，在市濱江新區(qū)建設(shè)指揮部、雨山區(qū)征管局、采石街道、雨山區(qū)行政執(zhí)法局等部門相關(guān)工作人員參與以及雨山區(qū)司法局工作人員全程見證和監(jiān)督下，確定雨山區(qū)采石九華街22號房產(chǎn)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)為江蘇博文房地產(chǎn)土地造價咨詢評估有限公司馬鞍山分公司，并作出《采石古鎮(zhèn)舊城改造項目被征收人確認(rèn)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)抽簽的結(jié)果》。
2012年12月3日，該評估公司表示其房地產(chǎn)評估資質(zhì)正在國家住建部審批中，不宜在審批期間參加評估。2012年12月4日，項目指揮部再次按前述抽簽程序，確定雨山區(qū)采石九華街22號房產(chǎn)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)為安徽民生房地產(chǎn)評估有限公司。2013年1月16日，雨山區(qū)政府對被征收人艾某、房地產(chǎn)權(quán)證共有權(quán)人沙某作出雨政征補(bǔ)（2013）21號《房屋征收補(bǔ)償決定書》。
艾某、沙某不服雨山區(qū)政府作出的上述《房屋征收補(bǔ)償決定書》，遂向馬鞍山市中級人民法院提起行政訴訟。
裁判結(jié)果
人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，從本案現(xiàn)有證據(jù)看，雨山區(qū)政府在安徽民生房地產(chǎn)評估有限公司對采石九華街22號作出的商業(yè)房地產(chǎn)市場價值評估報告后，未將該報告內(nèi)容及時送達(dá)艾某、沙某并公告，致使艾某、沙某對其房產(chǎn)評估價格申請復(fù)核評估和申請房地產(chǎn)價格評估專家委員會鑒定的權(quán)利喪失。故雨山區(qū)政府對艾某、沙某位于采石九華街22號房產(chǎn)評估程序違法，依據(jù)該評估程序作出的《房屋征收補(bǔ)償決定書》依法應(yīng)予以撤銷，遂依法判決撤銷雨山區(qū)政府對艾某、沙某作出的上述《房屋征收補(bǔ)償決定書》。
案例評析
在國有土地上房屋征收補(bǔ)償中，被征收房屋的價值悠關(guān)被征收人可獲得的補(bǔ)償利益。按照“市價補(bǔ)償”原則，被征收房屋的價值應(yīng)由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)依法評估確定。因此，被征收房屋價值的評估結(jié)果于被征收人的補(bǔ)償權(quán)益而言至為重要。
《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條對被征收房屋價值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。
對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。
房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會公開征求意見。
《國有土地上房屋征收評估辦法》第十六條第一款規(guī)定：房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照房屋征收評估委托書或者委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評估結(jié)果。分戶的初步評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括評估對象的構(gòu)成及其基本情況和評估價值。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。
《國有土地上房屋征收評估辦法》第十七條第一款規(guī)定：分戶初步評估結(jié)果公示期滿后，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供委托評估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評估報告。
根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供分戶的初步評估結(jié)果，房屋征收部門應(yīng)將前述分戶的初步評估結(jié)果在征收范圍內(nèi)進(jìn)行公示，公示期滿后，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)向房屋征收部門提供分戶評估報告，房屋征收部門在收到后分戶評估報告后應(yīng)轉(zhuǎn)交被征收人。被征收人對分戶評估報告有異議的，可依法申請復(fù)核評估、鑒定。
本案中，雨山區(qū)政府未依法向被征收人送達(dá)艾某、沙某分戶評估報告即作出上述《房屋征收補(bǔ)償決定書》，嚴(yán)重違反上述法律法規(guī)規(guī)定之評估程序，不僅導(dǎo)致被征收人無從行使其依法享有之申請復(fù)核評估、鑒定的權(quán)利，亦可能導(dǎo)致被征收人因不知曉被征收房屋的評估價值從而不能及時與房屋征收部門協(xié)商達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議、并進(jìn)而被作出房屋征收補(bǔ)償決定而受到實體補(bǔ)償利益上的損害，違背了《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定的公平補(bǔ)償、程序正當(dāng)原則，故雨山區(qū)政府作出上述《房屋征收補(bǔ)償決定書》依法應(yīng)予撤銷。
綜上，人民法院作出的上述判決頗值肯定，對實務(wù)中發(fā)生的同類型的案件亦具有重要的借鑒意義。
滬公網(wǎng)安備 31010402007129號
