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正當(dāng)防衛(wèi)在房屋租賃關(guān)系撤銷和解除時(shí)的運(yùn)用

    日期：2011-04-01     作者：季克華    閱讀：3,711次

租賃關(guān)系撤銷、解除或者終止后，原承租人繼續(xù)惡意占有房屋拒不返還給出租人之糾紛時(shí)有發(fā)生。善意的出租人經(jīng)常因此感到困惑：本來(lái)極簡(jiǎn)單的返還交接，在承租人惡意拒不返還之情形下，是否有同樣簡(jiǎn)便之方式能使房屋回復(fù)占有？訴訟的方式不應(yīng)當(dāng)是首選。因?yàn)椋鲎馊巳魹榇颂崞鹪V訟，則難免有耗時(shí)費(fèi)力、曠日持久之擔(dān)憂。即使贏得訴訟，更有執(zhí)行效力不彰之虞。與房屋出租所獲得的租金收入相比，出租人若訴訟而損失者，有律師費(fèi)、訴訟費(fèi)、房屋一時(shí)不能正常用益的損失等，成本、代價(jià)，可謂不小。
 筆者拙見(jiàn)，於租賃關(guān)系撤銷、解除或者終止后，原承租人繼續(xù)惡意占有房屋拒不返還給出租人之情形出現(xiàn)時(shí)，出租人不通過(guò)訴訟，而直接對(duì)房屋的不當(dāng)占有人行使正當(dāng)防衛(wèi)權(quán)，乃是最便捷、直接、有效且合乎法律規(guī)定的使房屋回復(fù)為出租人占有的方式。

一、從正當(dāng)防衛(wèi)的要件談起。
 正當(dāng)防衛(wèi)，又稱自我防衛(wèi)，亦稱自衛(wèi)，乃是“對(duì)于現(xiàn)實(shí)不法之侵害，為防衛(wèi)自己或他人之權(quán)力所為之行為”。正當(dāng)防衛(wèi)是法律上為數(shù)不多的自力救濟(jì)方式之一。
 １、侵害之現(xiàn)實(shí)性
 所謂“現(xiàn)實(shí)不法之侵害”是指正在進(jìn)行的、持續(xù)的不法侵害，區(qū)別與過(guò)去的、已經(jīng)完成的侵害和將來(lái)的，尚未進(jìn)行的侵害。於租賃關(guān)系撤銷、解除或者終止后，原承租人出于主觀惡意而拒不返還房屋的行為，系對(duì)出租人的“現(xiàn)實(shí)不法之侵害”，符合正當(dāng)防衛(wèi)的第一個(gè)要件。此種“現(xiàn)實(shí)不法之侵害”始於租賃關(guān)系撤銷、解除或者終止之時(shí)，終於房屋回復(fù)出租人占有之時(shí)。在此期間，不法侵害始終處于持續(xù)姿態(tài)，出租人得隨時(shí)行使正當(dāng)防衛(wèi)之權(quán)。
 ２、侵害之不法性
 正當(dāng)防衛(wèi)應(yīng)當(dāng)對(duì)不法侵害實(shí)施，此亦為正當(dāng)防衛(wèi)的要件之一。租賃關(guān)系撤銷、解除或者終止后，原承租人出于主觀惡意而拒不返還房屋的行為的不法性表現(xiàn)，一為侵權(quán)，二為犯罪。所謂侵權(quán)已如前述，即原承租人失去了繼續(xù)占有房屋的依據(jù)，繼續(xù)占有構(gòu)成對(duì)出租人權(quán)利的侵害。所謂犯罪，依照《中華人民共和國(guó)刑法》第２４５條之規(guī)定，更是一種非法非法侵入他人住宅的犯罪行為。此時(shí)的原承租人的一個(gè)不法行為，卻有兩個(gè)不同的法律后果，為民事不法（侵權(quán)）行為與刑事不法（犯罪）行為在法律上的竟合。
 ３、財(cái)產(chǎn)權(quán)受侵害亦得進(jìn)行正當(dāng)防衛(wèi)
 所謂“為防衛(wèi)自己或他人之權(quán)力”，系指公民一切的民事權(quán)利，包括人身權(quán)和財(cái)產(chǎn)權(quán)。此乃正當(dāng)防衛(wèi)的另一個(gè)要件。習(xí)慣上，人們總是將正當(dāng)防衛(wèi)與人身權(quán)受侵害聯(lián)系在一起，特別是生命、健康、自由權(quán)受到不法侵害時(shí)。這乃是一種錯(cuò)覺(jué)。在財(cái)產(chǎn)權(quán)受到正在進(jìn)行的（亦即現(xiàn)實(shí)的）不法侵害時(shí)，法律未禁止得對(duì)之實(shí)施正當(dāng)防衛(wèi)。在租賃關(guān)系撤銷、解除或者終止后，原承租人出于主觀惡意而拒不返還房屋的行為所侵害的，乃是出租人對(duì)房屋的占有、使用權(quán)能，即出租人對(duì)房屋的所有權(quán)。這種權(quán)利，乃是財(cái)產(chǎn)權(quán)的一種。

二、實(shí)施正當(dāng)防衛(wèi)不能過(guò)當(dāng)
 《中華人民共和國(guó)侵權(quán)責(zé)任法》第３０條規(guī)定：“因正當(dāng)防衛(wèi)造成損害的，不承擔(dān)責(zé)任。正當(dāng)防衛(wèi)超過(guò)必要的限度，造成不應(yīng)有的損害的，正當(dāng)防衛(wèi)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)適當(dāng)?shù)呢?zé)任”。
 依照該條之規(guī)定，在正當(dāng)防衛(wèi)之情形下，正當(dāng)防衛(wèi)人即使造成對(duì)方損害，亦不承擔(dān)責(zé)任。只有“超過(guò)必要的限度，造成不應(yīng)有的損害的”才承擔(dān)適當(dāng)?shù)呢?zé)任。在租賃關(guān)系撤銷、解除或者終止后，原承租人出于主觀惡意而拒不返還房屋者，出租人得進(jìn)行的“不超過(guò)必要限度”的正當(dāng)防衛(wèi)行為無(wú)非直接對(duì)人或者對(duì)物。
 １、對(duì)人的限度
 直接對(duì)人者，當(dāng)指得直接將原承租人驅(qū)逐出房屋。出于驅(qū)逐的目的，而實(shí)施的驅(qū)逐行為，只要不超過(guò)驅(qū)逐的限度，驅(qū)逐人（出租人）即使因原承租人不允而發(fā)生肢體沖突，甚至造成原承租人損傷者，出租人原則上不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。但若出租人在沖突中不注意掌握限度而實(shí)施對(duì)原承租人的損害則屬例外。
 ２、對(duì)物的限度
 直接對(duì)物者，應(yīng)當(dāng)包括對(duì)出租人自己之物及對(duì)原承租人的物。
 對(duì)出租人自己之物，在法律上，有完全的占有、使用與處置權(quán)。對(duì)正當(dāng)防衛(wèi)有意義者，如出租人直接更換房門之鑰匙或者門鎖，以阻止原承租人繼續(xù)占有、使用房屋等，在法律上并無(wú)不當(dāng)。
 對(duì)原承租人置于原出租屋內(nèi)之物，首先，出租人若故意毀壞，仍然要負(fù)賠償責(zé)任。但是，出租人對(duì)之并無(wú)保管之責(zé)，即出租人對(duì)之的滅失、短少并無(wú)法律上之責(zé)任。其次，上述物品置放於原出租房屋內(nèi)，構(gòu)成對(duì)出租人所有權(quán)的侵害，出租人得對(duì)之采取適當(dāng)?shù)拇胧＞烤购畏N措施為適當(dāng)，筆者認(rèn)為以出租人出于對(duì)房屋正常的占有使用而排除妨礙為必要。例如，得將物品放置於室外。復(fù)次，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第１６７條第２款規(guī)定之規(guī)定，在租賃關(guān)系解除后，承租人仍然使用出租人房屋的，應(yīng)當(dāng)支付出租人使用費(fèi)。原承租人將其物置於出租人房屋內(nèi)，可以視為系原承租人一種對(duì)房屋的特殊使用。原承租人應(yīng)當(dāng)支付使用費(fèi)用。在原承租人拒不支付此項(xiàng)費(fèi)用之情形下，出租人得依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定行使留置權(quán)。

三、注意程序上的特別規(guī)定
 依照《中華人民共和國(guó)合同法》第２３６條“租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒(méi)有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期”規(guī)定，租賃關(guān)系到期，并不當(dāng)然終止。只有在出租人提出異議之情形，原租賃合同方終止。基于此項(xiàng)規(guī)定，出租人若在租賃關(guān)系到期，承租人拒不撤離者，還應(yīng)當(dāng)先通知者終止，然后才有實(shí)施上述正當(dāng)防衛(wèi)之可能，而不可冒然行事。
 （作者單位：上海市東海律師事務(wù)所）