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在 “ 新型冠狀病毒 ” 肺炎疫情發(fā)生后 ， 各地居民采取了減少、避免外出娛樂、購物、聚餐等活動的防范措施。毫無疑問 ， 保障人民群眾的生命安全和身體健康，應放在一切工作的第一位。同時，在這一特殊時期 ， 疫情和因此采取的相關管控措施， 也將對大量物業(yè)租戶 ( 特別是經(jīng)營性商業(yè)物業(yè)租戶，如娛樂場所、餐飲、購物、酒店等 ) 產生沖擊。不少租戶因此無法正常開業(yè) ， 或即使開業(yè) ， 因人流量急劇減少而嚴重影響經(jīng)營收入。可以預見 ， 未來一段時間 ， 可能會出現(xiàn)相關租戶以發(fā)生 “ 新型冠狀病毒 ” 肺炎疫情為由 ， 要求出租人減免物業(yè) 租金或解除租賃合同的爭議案件。
事實上，在2003年我國發(fā)生“非典”疫情后，也曾出現(xiàn)了不少租戶因“非典”疫情而要求減免租金或解除租賃合同并訴諸法院的情況。最高人民法院曾于2003年6月11日出臺《最高人民法院關于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關審判、執(zhí)行工作的通知》(“
《非典期間司法解釋》
”，該解釋后于2013年2月26日被最高人民法院確認失效)，其中對涉及“非典”相關合同案件的處理原則進行了規(guī)定。
為此，我們在本文中，對與上述主題相關的法律條文進行了簡要羅列和分析，同時考慮到僅就法律條文的分析可能較為抽象，因此我們也將重點放在了對2003年“非典”時期涉及物業(yè)租賃合同糾紛的相關司法判例進行簡要匯總和說明，供各市場參與主體借鑒、參考。
一. “不可抗力”、“情勢變更”和“公平原則”相關法律條文
對于租戶因疫情而要求減免租金或解除租賃合同的案件
，
相關的法律規(guī)定主要涉及
“
不可抗力
”
、
“
情勢變更
”
和
“
公平原則
”
。
?
關于“不可抗力”
?！吨腥A人民共和國民法總則》第一百八十條規(guī)定
，“
不可抗力是指不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況
”
，“
因不可抗力不能履行民事義務的
，
不承擔民事責任。法律另有規(guī)定的
，
依照其規(guī)定
”
。
《中華人民共和國合同法》
(“
《合同法》
”)
第一百一十七條也規(guī)定
，“
本法所稱不可抗力
，
是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況
”，“
因不可抗力不能履行合同的
，
根據(jù)不可抗力的影響
，
部分或者全部免除責任
，
但法律另有規(guī)定的除外
”，
第九十四條規(guī)定
，“
因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的
”
，“
當事人可以解除合同
”
。
?
關于“情勢變更”和“公平原則”
。
“
情勢變更
”
制度并沒有直接寫入《合同法》
，
而是在最高人民法院在關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋
(
二
) (“
《合同法司法解釋(二)》
”)
中規(guī)定
，
具體為
: “
合同成立以后客觀情況發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風險的重大變化
，
繼續(xù)履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的
，
當事人請求人民法院變更或者解除合同的
，
人民法院應當根據(jù)公平原則
，
并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。
”
同時
，
上述內容也已包括在了《中華人民共和國民法典》草案中。
最高人民法院
2009
年
4
月
27
日發(fā)布的《關于正確適用
<
中華人民共和國合同法
>
若干問題的解釋
(
二
)
服務黨和國家的工作大局的通知》
(
法
[2009]165
號
)
中規(guī)定
，
在法院適用上述
“
情勢變更
”
制度時
，“
務必正確理解、慎重適用。如果根據(jù)案件的特殊情況
，
確需在個案中適用的
，
應當由高級人民法院審核。必要時應報請最高人民法院審核。
”
司法實踐中
，
法院在適用
“
情勢變更
”
時
，
通常會非常謹慎。
此外
，
具有參考意義的是
，
《非典期間司法解釋》
(
盡管目前已失效
)
對此情況也有所規(guī)定
:
? “
因政府及有關部門為防治
‘
非典
’
疫情而采取行政措施直接導致合同不能履行
，
或者由于
‘
非典
’
疫情的影響致使合同當事人根本不能履行而引起的糾紛
，
按照《中華人民共和國合同法》第一百一十七條和第一百一十八條
(
作者注
:
即
‘
不可抗力
’
相關條款
[1]
)
的規(guī)定妥善處理。
”
? “
由于
‘
非典
’
疫情原因
，
按原合同履行對一方當事人的權益有重大影響的合同糾紛案件
，
可以根據(jù)具體情況
，
適用公平原則處理。
”
綜上
，
我們理解
，
適用
“
不可抗力
”
還是適用
“
情勢變更
”
，
核心差別在于
“
合同本身是否可以繼續(xù)履行
”:
1.
如要適用
“
不可抗力
”
的
，
首先需確定
“
疫情
”
屬于
“
不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況
”
，
且該不可抗力情況須導致合同不能繼續(xù)履行
，
才能部分或全部免除責任。此外
，
不可抗力導致合同目的無法實現(xiàn)的
，
可以解除合同。
對于發(fā)生
“
疫情
”
是否可適用
“
不可抗力
”
，
《非典期間司法解釋》列舉了
“
因政府及有關部門為防治
‘
非典
’
疫情而采取行政措施直接導致合同不能履行
”
，
以及
“
由于
‘
非典
’
疫情的影響致使合同當事人根本不能履行
”
兩種可適用
“
不可抗力
”
，
從而可部分或全部免除責任的情形。
2.
如要適用
“
情勢變更
”
的
，
則屬于合同可以繼續(xù)履行
，
但按照原合同繼續(xù)履行
，
會對一方當事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的
，
因此法院將根據(jù)公平原則
，
結合案件的實際情況確定是否變更或者解除合同。
此外
，“
不可抗力
”
和
“
情勢變更
”
的其他差別還包括了
: “
法院可依職權適用不可抗力制度
，
但適用情勢變更制度要有當事人主張
”
、
“
不可抗力是法定免責條款
，
而情勢變更需要由法院審查判斷以后根據(jù)當事人的申請加以變更或解除
”
等等
，
具體可參閱《人民司法
(
應用
)
》
2009
年第
13
期刊登的《
<
關于適用合同法若干問題的解釋
(
二
)>
的理解與適用》一文中說明
(
作者為最高人民法院曹守曄
)
，
因本文篇幅有限
，
在此不再贅述。
二. “非典”時期物業(yè)租賃合同糾紛相關案件的司法判例
前文基于法律條文的分析仍相對抽象。因此
，
我們特別總結了目前查詢到的
2003
年
“
非典
”
時期涉及物業(yè)租賃合同糾紛的十一個典型司法判例
，
以供讀者更好地理解法院當時對于相關案件的審判思路和傾向。
（一）
法院適用“情勢變更”或“公平原則”, 認可商業(yè)物業(yè)停業(yè)期間租金全部或部分減免的案例
|
【案例一】
上海市第二中級人民法院
上海拍譜娛樂有限公司與上海新黃浦(集團)有限責任公司房屋租賃合同糾紛案二審判決
((2004)滬二中民二(民)終字第354號，判決日期2004年6月8日)
|
拍譜公司承租物業(yè)用于經(jīng)營卡拉OK，判決中提及，為防止“非典”，暫時停業(yè)(作者注: 該案判決中沒有明確提及停業(yè)是否是因政府強制要求)。
一審法院認為，“拍譜公司并沒有向法庭舉證證明，拍譜公司在‘非典’期間因政府及有關部門采取行政措施而導致合同不能履行，因此，不適用‘不可抗力’的免責規(guī)定，也就不能部分或全部免除責任。如果需要適用公平原則，拍譜公司也應該對因為受‘非典’影響而停業(yè)以及停業(yè)時間、損失范圍加以證明，拍譜公司要求減免租金缺乏相應的損失依據(jù)，不予采納?！?/span>
二審法院認為，“
于我國在2003年春夏季節(jié)發(fā)生‘非典’疫情一事眾所周知, 而且當時娛樂行業(yè)響應政府部門防治‘非典’的要求而停業(yè)也是公知的事實, 因此, 根據(jù)公平原則
，上訴人(作者注: 即承租人拍譜公司)提出其停業(yè)3個月的租金應免除的理由成立，本院予以支持。”
|
|
【案例二】
上海市第一中級人民法院
上海億大實業(yè)有限公司與上海翊宇工貿有限公司租賃合同糾紛案二審判決
((2004)滬一中民二(民)終字第32號，判決日期2004年4月9日)
|
翊宇公司承租物業(yè)用于經(jīng)營網(wǎng)吧。2003年4月25日翊宇公司接到有關主管部門因防治“非典”疫情停業(yè)的通知，于次日起停業(yè)至6月10日恢復營業(yè)。
一審法院認為，“遇‘非典’疫情防治，翊宇公司因不可抗力不能履行合同，應免除翊宇公司的責任，同時對這一期間的租金及空調使用費，由于翊宇公司停止經(jīng)營，應酌情減免(作者注: 從判決中無法明確看出具體減免了幾個月)?！?/span>
二審法院認為，“
關于‘非典’疫情, 因非法律所界定的屬于不可抗力的情形
，且翊宇公司因防治‘非典’而實際停業(yè)的時間系在2003年4月，故對翊宇公司在停業(yè)前應履行支付租金之義務，原審均以不可抗力而免除翊宇公司的責任，于事實認定及法律適用均有不妥?！钡瑫r，二審法院也認為
“對‘非典’時期的租金, 原審已酌情予以減免, 現(xiàn)翊宇公司要求全部免除, 缺乏依據(jù)”
，并最終維持了一審判決。
|
|
【案例三】
廣西自治區(qū)高級人民法院
惠州市國航汽車貿易有限公司等與廣西航空有限公司租賃合同糾紛上訴案
((2007)桂民四終字第1號，判決日期2007年3月20日)
|
承租人承租物業(yè)用于經(jīng)營酒店。2003年4月，由于“非典”事件，承租人向出租人廣升公司及相關部門申請歇業(yè)，此后一直停業(yè)。
二審法院認為，“‘非典’這一突發(fā)事件的發(fā)生，雖然給酒店業(yè)的經(jīng)營造成一定的影響，但不能必然導致上訴人(作者注: 即承租人)承租大廈經(jīng)營酒店目的的落空,
上訴人申請停業(yè)是其經(jīng)營策略而非‘非典’導致的必然結果。故‘非典’對上訴人與廣升公司之間租賃合同的履行基礎不構成實質影響, 不能成為可變更或解除租賃合同的情勢變更狀況。而即使‘非典’對租賃合同的履行構成情勢變更, 上訴人有權要求的是對合同作合理的變更, 以體現(xiàn)公平原則
。經(jīng)雙方協(xié)商,
廣升公司已經(jīng)減收上訴人因‘非典’停業(yè)三個月期間的一半租金并免除派駐人員的全部工資, 已合理分擔了‘非典’事件對上訴人經(jīng)營帶來的不利影響, 體現(xiàn)了公平的原則
。相反，如果免除上訴人‘非典’三個月期間全部租金，其實質是讓廣升公司承擔‘非典’所致的全部不利后果，反而有失公平。”
|
|
【案例四】
山東省煙臺市中級人民法院
李培艷、萊州市永安路街道西關居民委員會追償權糾紛二審判決
((2018)魯06民終268號，判決日期2018年3月13日)
|
李某承租物業(yè)用于經(jīng)營酒店。
二審法院認為，“‘非典’疫情系不可預知的災害，上訴人李某承租的賓館停業(yè)，造成經(jīng)濟損失是客觀存在的，并有西關居委會(作者注: 即出租人)兩委成員簽字確認，該損失超出了市場風險的范圍,
原審適用情勢變更原則適當減免部分租賃費, 于法有據(jù)
(作者注: 原審為2015年作出判決，具體為減免兩個月租賃費24,167元)?！?/span>
|
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【案例五】
浙江省紹興市中級人民法院
王文潮與新昌縣興茂飲食服務有限公司房屋租賃合同糾紛二審判決
((2008)紹中民一終字第143號，判決日期2008年4月22日)
|
承租人承租物業(yè)用于經(jīng)營演藝廳。2003年4月24日新昌縣文化體育局發(fā)出(2003)17號文件，要求演藝場所自4月24日起暫停營業(yè)，實際停業(yè)二個月。
一審認為，“從雙方履行合同情況分析，‘非典’后原告(作者注: 即承租人)均按期履行給付租金義務，雙方仍繼續(xù)履行合同，因此視為被告(作者注: 即出租人)承諾原告可以減免租金的事實，鑒于原告愿意履行因‘非典’停業(yè)期間的其中一個月租金，不違反法律規(guī)定?！?/span>
二審法院認為，“依據(jù)當?shù)匚幕鞴懿块T的規(guī)定，‘非典’期間停止營業(yè)，在特定的歷史事件條件下，被上訴人(作者注: 即承租人)要求免除此期間的租金是合理的，結合雙方在此事件前后均按義務履行，上訴人(作者注: 即出租人)也未立即追索此期間租賃款等情況，一審法院認定上訴人同意減免租賃費用符合情理”。
|
(二) 法院適用“不可抗力”, 認可租金減免的案例
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【案例六】
山西省長治市中級人民法院
襄垣縣五陽新世紀有限責任公司、王樹文與郭宏偉租賃合同糾紛二審民事判決
((2018)晉04民終2272號, 判決日期2018年12月7日)
|
承租人承租物業(yè)用于經(jīng)營酒店。2003年4月，酒店按照政府有關部門要求停業(yè)抗擊非典，停業(yè)五個月。
一審法院認為，“
本案承租人剛經(jīng)營酒店不久
，
2018年4月酒店抗擊‘非典’關門歇業(yè)
，歇業(yè)5個月，2014年5月許，酒店逢門前榆黃路拓寬改造，又歇業(yè)5個月，‘非典’、榆黃路拓寬改造均是訂立合同時不可預見、不可避免、不可克服的客觀情況,
屬不可抗力
，不可抗力期間承租人沒有經(jīng)營收入，依法應免除承租人10個月租金”。
二審法院維持原判。
|
(三) 法院不認可租金減免的案例
|
【案例七】
上海市第一中級人民法院
上海佰恒科技有限公司與上海新長寧(集團)有限公司租賃合同糾紛案二審判決
((2004)滬一中民二(民)終字第1289號，判決日期2005年3月24日)
|
佰恒公司承租位于上海市宣化路299弄5號房屋(后進一步調整為承租宣化路299弄5號3樓房屋)。(作者注: 該案判決中未明確提及佰恒公司承租物業(yè)是用于何種用途，也未明確提及佰恒公司是否有發(fā)生停業(yè)。此外，經(jīng)公開信息查詢
href="#_ftn2" [2]，佰恒公司經(jīng)營范圍為“計算機軟硬件，電子產品領域內的四技服務及相關產品，日用百貨，辦公用品,五金家電，紡織品，建筑裝璜材料的銷售”，目前狀態(tài)為已吊銷。)
一審法院認為，“關于佰恒公司提出其拖欠租金系‘非典’影響經(jīng)營所致，應當免除或部分免除拖欠租金的違約責任的抗辯，鑒于‘非典’不屬法律所規(guī)定的不可抗力，佰恒公司上述拒絕支付租金的抗辯理由不能成立?！?/span>
二審法院認為，“佰恒公司主張其因‘非典’逾期未支付租金不屬違約，缺乏依據(jù)，本院不予支持。”
|
|
【案例八】
云南省昆明市中級人民法院
西南商業(yè)大廈股份有限公司訴云南省電影發(fā)行放映公司租賃合同糾紛案一審判決
((2004)昆民一初字第48號，判決日期2004年5月19日)
|
承租人承租物業(yè)用于經(jīng)營影院。承租人發(fā)函向出租人提出，由于“非典”、電影院漏水、空調設施不佳、新興同行業(yè)的出現(xiàn)，企業(yè)經(jīng)營困難，懇請出租人減免2003年的租金、降低2004年的租金標準。同時提出“非典”屬于不可抗力。
法院未支持減免租金請求, 也未回應承租人提出的“非典”屬于不可抗力的主張, 但認為“由于2003年4月到6月全國遭遇‘非典’影響, 被告(作者注: 即承租人)在經(jīng)營影視業(yè)中受到一定影響, 根據(jù)公平原則, 酌情減免被告違約金10萬元
。”
|
|
【案例九】
吉林省遼源市中級人民法院
遼源市巨源工貿集團有限責任公司與姜玉閣、遼源市升華賓館企業(yè)租賃經(jīng)營合同糾紛二審判決
((2017)吉04民終441號，判決日期2017年6月9日)
|
姜玉閣從巨源公司處承包經(jīng)營酒店物業(yè)，因“非典”疫情，賓館停業(yè)4個月(作者注: 該案判決中未提及停業(yè)是否是因政府強制要求)。
一審法院認為，“2003年‘非典’期間造成賓館停業(yè)4個月，雖然承包合同中約定由乙方(姜玉閣)自主經(jīng)營、自負盈虧，而該事由屬于姜玉閣在承包經(jīng)營過程遇到的不可抗力事由，若發(fā)包方不考慮此種特殊情形，仍收取相關費用，則有違公平原則，故姜某的該項反訴請求予以支持。”
二審法院認為，“2003年因‘非典’期間造成升華賓館停業(yè)4個月的經(jīng)濟損失，因該損失是姜玉閣經(jīng)營升華賓館期間遭遇的不可抗力，屬于正常的經(jīng)營風險，該經(jīng)營風險不應由巨源公司承擔，故一審判決中關于支持姜玉閣主張減免‘非典’期間相應承包費18.2667萬元的判決內容錯誤，應予糾正?！?/span>
|
(四) 法院不認可解除租賃合同的案例
|
【案例十】
遼寧省高級人民法院
大連鵬程假日大沐有限公司與大連正典表業(yè)有限公司房屋租賃合同糾紛再審判決
((2013)遼審二民抗字第14號，判決日期2014年2月11日)
|
正典公司承租物業(yè)用于經(jīng)營餐飲、酒店。
再審法院遼寧省高級人民法院認為，“協(xié)議簽訂后，正典公司注冊成立了大連市西崗區(qū)阿六蛇城酒店，并辦理了《經(jīng)營野生動物許可證》。假日大酒店的經(jīng)營范圍包括餐飲、客房等，正典公司承租后，實際經(jīng)營項目亦包括以上兩部分。大連市林業(yè)局和工商行政管理局下發(fā)的緊急通知，僅是停止野生動物的經(jīng)營活動，受到影響的只是正典公司的餐飲部分，客房經(jīng)營仍可正常進行。此外，經(jīng)調閱大連市西崗區(qū)阿六蛇城酒店的工商檔案，其經(jīng)營范圍為‘中餐加工零售; 煙、酒、飲料零售’，并非專門從事野生動物的餐飲經(jīng)營，野生動物經(jīng)營活動的停止，只是對其餐飲經(jīng)營造成部分影響而不是全部，大連市西崗區(qū)阿六蛇城酒店還可以正常經(jīng)營與野生動物無關的其它中餐。由此可見,
因‘非典’疫情和政府有關部門因此而下發(fā)的停止野生動物經(jīng)營的通知, 只是對正典公司的部分經(jīng)營活動造成影響, 尚不足以導致其與鵬程公司之間的租賃合同‘直接’或‘根本’不能履行, 本案的案情不符合《最高人民法院關于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關審判、執(zhí)行工作的通知》中所指出的‘因政府及有關部門為防治“非典”疫情而采取行政措施直接導致合同不能履行, 或者由于“非典”疫情的影響致使合同當事人根本不能履行而引起的糾紛’的情形, 故本案不能據(jù)此認定為雙方合同的解除系不可抗力的原因所致
?！?/span>
同時，再審法院也認為，“正典公司在本案中的違約行為，畢竟與‘非典’疫情的發(fā)生所導致的部分經(jīng)營活動不能完全正常進行有一定的關系，且其自身也遭受了較大的經(jīng)濟損失，故違約金的數(shù)額應適當減少給付，結合本案的實際情況，酌定為150,000元為宜?！?/span>
|
|
【案例十一】
江蘇省丹陽市人民法院
中國銀行丹陽支行訴景國慶案一審判決
((2003)丹民初字第2371號，2003年11月3日)
|
承租人承租物業(yè)用于經(jīng)營飯店。
法院認為，“
由于雙方訂立合同后出現(xiàn)了‘非典’疫情, 致使被告(作者注: 即承租人)的飯店不能正常經(jīng)營, 從而使被告履行合同的能力受到了極大影響, 這種情況應當認為出現(xiàn)了情勢變更
，又由于雙方協(xié)議期限為三年，被告為租房經(jīng)營已付予一定的裝修投資，而目前被告方租用的時間較短,
現(xiàn)在‘非典’疫情已過, 只要被告正常經(jīng)營并及時付清房租, 合同繼續(xù)履行不僅不影響原告(作者注: 即出租人)合同目的的實現(xiàn), 也會使被告租房經(jīng)營三年的目的得到實現(xiàn), 為鼓勵交易, 并綜合考慮合同當事人各方利益的平衡, 故本院對原告要求解除合同的訴訟請求不予支持
?！?/span>
|
三. 總結
結合相關法律規(guī)定并根據(jù)上述案例總結
，
在
“
非典
”
時期物業(yè)租賃合同糾紛相關案件中
，
總體而言
:
1.
在法院認可租金減免的六個案例中
，
法院更多適用
“
情勢變更
”
或
“
公平原則
”
，
而非
“
不可抗力
”
。如案例一、案例三、案例四中法院直接適用的是
“
情勢變更
”
或
“
公平原則
”
，
案例二中法院沒有明確提出適用
“
情勢變更
”
或
“
公平原則
”
，
但認為
“‘
非典
’
非法律所界定的屬于不可抗力的情形
”
，
案例五由于是雙方達成減免合意
，
因此法院也沒有展開論述
，
只有案例六中法院適用了
“
不可抗力
”
。
以上情況也與適用
“
不可抗力
”
需要滿足
“
不能履行合同
”
、
“
不能實現(xiàn)合同目的
”
，
而通常租賃合同期限較長
，
疫情持續(xù)時間相對較短
，
疫情過后通常租賃合同實際仍能繼續(xù)履行的一般認識相符。但也值得注意
，
在直接適用
“
不可抗力
”
或
“
公平原則
”
，
以及認為
“‘
非典
’
非法律所界定的屬于不可抗力的情形
”
案例共計四個案例中
，
有三個都是
2004
年或
2007
年的判決案例
，
距今已有較長時間。而案例六這一
2018
年
12
月判決的案例中
，
對于酒店按照政府有關部門要求停業(yè)抗擊非典的情況
，
法院是適用了
“
不可抗力
”
。同時
，
《非典期間司法解釋》也規(guī)定了
，“
因政府及有關部門為防治
‘
非典
’
疫情而采取行政措施直接導致合同不能履行
，
或者由于
‘
非典
’
疫情的影響致使合同當事人根本不能履行而引起的糾紛
”
，
按照不可抗力處理。且我們也注意到
，
在一些法律評論文章中
，
也認為因疫情造成物業(yè)停業(yè)
，
屬于
“
部分或一時
”
不能履行合同
，
應可以適用不可抗力。因此
，
我們理解
，
特別是在承租物業(yè)被政府部門強制要求停業(yè)的情況下
，
存在適用不可抗力從而免除部分租金的支付義務的可能性。就此問題
，
還需進一步關注最高人民法院是否會就此次疫情發(fā)布相應配套司法解釋
，
以及后續(xù)司法實踐中針對此次疫情項下租賃合同糾紛的相關判決情況。
2.
在法院認可租金減免的六個案例中
，
承租人均實際發(fā)生了停業(yè)
(
無論是否政府強制要求或自行停業(yè)
)
。對于承租人沒有發(fā)生停業(yè)
，
僅是經(jīng)營受到影響
，
或從判決中無法看出承租人是否發(fā)生停業(yè)的案例
(
如案例七、案例八
)
，
法院要么不支持減免租戶任何責任
，
要么沒有支持減免租金
，
僅支持減免了部分逾期支付租金對應的違約金。
3.
承租人存在根據(jù)政府強制要求停業(yè)的情形
，
其要求減免租金的主張可以得到法院認可
(
如案例二、案例五、案例六
)
。同時
，
也有案例顯示
，
承租人并非因政府強制要求而停業(yè)
，
其要求減免租金也得到了法院認可
(
如案例一、案例三、案例四
)
。但無論是不是政府要求停業(yè)
，
上述六個案例項下承租人經(jīng)營物業(yè)均是屬于可能聚集密集人群
，
即可能明顯受到
“
非典
”
疫情影響的特殊行業(yè)
(
如卡拉
OK
、網(wǎng)吧、酒店、演藝廳等
)
。
4.
對于減免租金的范圍
，
上述案例項下法院的判斷標準較為多樣
，
有些案例
(
如案例一、案例六
)
減免的是因疫情實際停業(yè)時間對應的全部租金
，
有些案例
(
如案例二、案例三、案例五
)
出于平衡出租人與承租人利益考慮
，
減免的是因疫情實際停業(yè)時間對應的部分租金
，
且所謂
“
疫情實際停業(yè)期間
”
與
“
非典
”
實際影響時間也看不出非常絕對的對應關系?？傮w而言
，
與實際停業(yè)期間相關
，
但無絕對標準
，
具體可能還是要取決于主審法院結合案件情況作出的判斷。
5.
現(xiàn)有查詢到的減免租金案例涉及的
，
均是承租人直接以該物業(yè)用于對外開店經(jīng)營的商業(yè)物業(yè)。沒有看到在承租人承租辦公物業(yè)用于辦公
，
因其經(jīng)營業(yè)務受到
“
非典
”
影響而要求減免租金
，
法院予以認可的案例。
6.
無論是適用
“
情勢變更
”
、
“
公平原則
”
，
還是適用
“
不可抗力
”
，
法院對于因
“
非典
”
原因而要求解除租約的主張
，
我們理解均較為謹慎
，
目前查詢到的案例中
，
最多是減免影響期間的租金
，
沒有查詢到法院僅因
“
非典
”
原因而允許解除物業(yè)租賃合同的案例。
7.
上述案例中均沒有涉及到物業(yè)租賃合同中存在關于
“
不可抗力
”
或
“
情勢變更
”
的特別約定
，
包括在該等情況下如何處理的條款的情形。在相關市場主體考慮對相應租賃合同提出減免租金、解除租賃合同時
，
也需特別注意核實租賃合同中對此是否已有特別約定。
重要提示:
本文中所列案例僅系根據(jù)本所律師于中國裁判文書網(wǎng)(http://wenshu.court.gov.cn/)、北京法院審判信息網(wǎng)(www.bjcourt.gov.cn)、上海高院裁判文書公開系統(tǒng)(http://www.hshfy.sh.cn/)、北大法寶(http://www.pkulaw.cn/)等對已公開的法院判決案例進行的檢索(最后檢索日期為2020年1月31日, 使用關鍵詞包括“非典”、“租賃合同”、“不可抗力”、“情勢變更”、“公平原則”、“租賃”、“減免”等), 且不包括雖案件中涉及“非典”時期, 但雙方在訴訟前已就非典時期協(xié)商一致同意減免租金, 且法院對此也無特別說理, 案件核心糾紛不在于因“非典”而要求減免租金或解除租賃合同的案例。受限于查詢途徑、查詢方式和時間, 上述案例僅供參考。本所不保證已窮盡所有“非典”相關租賃合同糾紛案件, 也不保證上述已查詢到案例的完整、準確和真實性。此外, 我國并非判例法國家, 已判決的案例對未來訴訟結果并無絕對的影響力。
由于個案具體情況不同, 本文所列案例中的法院判決并不一定能直接適用其他具體個案, 具體個案仍需結合案件情況予以具體分析。且我們僅是基于本文中所列案例已公開的法院判決書進行總結, 不排除存在未在判決書中包含, 但實際對法院審理過程和結果有影響的事實。同時, 對于同一案例的解讀, 通常也可能產生多種理解, 因此也歡迎讀者提出不同意見。
感謝通力爭議解決領域楊培明、張移兩位合伙人參與討論并對本文提出修改建議, 項一城協(xié)助法律檢索等支持工作。
[1]
《合同法》第一百一十七條規(guī)定，“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責任,但法律另有規(guī)定的除外。當事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責任。本法所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況?！钡谝话僖皇藯l規(guī)定，“當事人一方因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應當在合理期限內提供證明?！?/span>
[2]
通過企查查網(wǎng)站(https://www.qichacha.com/)查詢，最后查詢日期為2020年1月31日。
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