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近年來(lái)城市更新提質(zhì)增速顯著，在此過(guò)程中，涉及大量國(guó)有土地和集體土地上房屋的征收，關(guān)系老百姓切身利益。本文通過(guò)對(duì)比兩者之間的異同之處，旨在讓讀者了解房屋征收流程，對(duì)房屋征收補(bǔ)償有更全面的了解。

一、拆遷、征收、協(xié)議動(dòng)遷

在具體討論兩者之間的異同之前，我們先厘清，“拆遷”、“征收”、“協(xié)議動(dòng)遷”這些涉城市更新房屋拆除的概念。

拆遷：是2011年之前存在于《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的法律概念，指取得拆遷許可的單位，根據(jù)城市建設(shè)規(guī)劃要求和政府所批準(zhǔn)的用地文件，依法拆除建設(shè)用地范圍內(nèi)的房屋和附屬物，將該范圍內(nèi)的單位和居民重新安置，并對(duì)其所受損失予以補(bǔ)償?shù)姆尚袨椤?span>2011年1月21日國(guó)務(wù)院通過(guò)了《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（以下簡(jiǎn)稱《征收條例》），廢止了飽受詬病的拆遷程序，不再核發(fā)拆遷許可證，規(guī)定國(guó)家必須基于公共利益，才可以征收國(guó)有土地上的房屋。該條例第35條規(guī)定：“本條例自公布之日起施行。2001年6月13日國(guó)務(wù)院公布的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》同時(shí)廢止。本條例施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項(xiàng)目，繼續(xù)沿用原有的規(guī)定辦理，但政府不得責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷。”

征收：為了公共利益的需要，國(guó)家依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序，以行政權(quán)取得集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，并給予補(bǔ)償?shù)男袨椤?span> 

協(xié)議動(dòng)遷：指在政府未作出征收和補(bǔ)償決定的情況下，與房屋所有權(quán)人達(dá)成拆除房屋與給予補(bǔ)償?shù)膮f(xié)議。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是雙方“愿買愿賣”的協(xié)議置換方式，較征收而言流程快捷方便；協(xié)議動(dòng)遷實(shí)務(wù)中往往認(rèn)定為民事行為，主流觀點(diǎn)認(rèn)為屬于民事協(xié)議，受《合同法》調(diào)整。

二、國(guó)有土地與集體土地上房屋征收異同

相同點(diǎn)：

國(guó)有土地與集體土地房屋征收的前提都是基于公共利益。

2011年《征收條例》第8條對(duì)國(guó)有土地上房屋征收前提之“公共利益”以“列舉+概括”方式進(jìn)行了界定。有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定：（一）國(guó)防和外交的需要；（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

2019年8月新修訂的《土地管理法》第45條對(duì)集體土地征收前提之“公共利益”同樣以“列舉+概括”方式進(jìn)行了界定。其中第4、5項(xiàng)根據(jù)集體土地的特殊性，規(guī)定了“扶貧搬遷、保障性安居工程建設(shè)需要用地的；”“成片開(kāi)發(fā)建設(shè)需要用地的”情形，其他公共利益情形與國(guó)有土地上房屋征收公共利益的情形并無(wú)太大區(qū)別。

不同點(diǎn)

國(guó)有土地與集體土地房屋征收存在很多不同之處，本文主要結(jié)合上海市的規(guī)定，介紹以下不同：

 1.征收補(bǔ)償主體不同國(guó)有土地上房屋：征收補(bǔ)償協(xié)議行政主體為房屋征收部門。集體土地上房屋：征收補(bǔ)償協(xié)議行政主體為區(qū)（縣）土地管理部門下屬的征地事務(wù)機(jī)構(gòu)。

 2.征收程序不同

國(guó)有土地上房屋征收流程

 集體土地上房屋征收流程

 

3.補(bǔ)償構(gòu)成利益不同（本節(jié)主要就居住房屋展開(kāi)）

國(guó)有土地上房屋：征收居住房屋的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況，給予被征收人、公有房屋承租人以下補(bǔ)償、補(bǔ)助：（1）被征收房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格；（2）價(jià)格補(bǔ)貼；（3）特定房屋類型的套型面積補(bǔ)貼；（4）居住困難戶的保障補(bǔ)貼；（5）搬遷費(fèi)和臨時(shí)安置費(fèi)。此外，對(duì)按期簽約、搬遷的被征收人、公有房屋承租人，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)給予獎(jiǎng)勵(lì)，具體獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)由各區(qū)（縣）人民政府制定，一般包括：（1）簽約獎(jiǎng)；（2）按期搬遷獎(jiǎng)；（3）無(wú)違法建筑或無(wú)未登記建筑獎(jiǎng)等。

集體土地上房屋（宅基地房屋）：征收宅基地房屋貨幣補(bǔ)償金額計(jì)算公式為：（房屋建安重置結(jié)合成新單價(jià)+同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價(jià)+價(jià)格補(bǔ)貼）X 房屋建筑面積。此外，征收宅基地房屋，還有各種獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)，房屋裝潢補(bǔ)償、棚舍和附屬設(shè)施補(bǔ)償；搬家補(bǔ)助費(fèi)、設(shè)施移裝費(fèi)、過(guò)渡期內(nèi)的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)等。 

4.簽約不成時(shí)，公權(quán)力介入方式不同

國(guó)有土地上房屋：房屋征收補(bǔ)償決定

法律依據(jù)：《征收條例》第26條：房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。集體土地上房屋：責(zé)令交出土地決定書(shū)法律依據(jù)：《土地管理法實(shí)施條例》第45條：違反土地管理法律、法規(guī)規(guī)定，阻撓國(guó)家建設(shè)征收土地的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令交出土地；拒不交出土地的，申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。