近年來(lái)城市更新提質(zhì)增速顯著,在此過(guò)程中,涉及大量國(guó)有土地和集體土地上房屋的征收,關(guān)系老百姓切身利益。本文通過(guò)對(duì)比兩者之間的異同之處,旨在讓讀者了解房屋征收流程,對(duì)房屋征收補(bǔ)償有更全面的了解。
一、拆遷、征收、協(xié)議動(dòng)遷
在具體討論兩者之間的異同之前,我們先厘清,“拆遷”、“征收”、“協(xié)議動(dòng)遷”這些涉城市更新房屋拆除的概念。
拆遷:是2011年之前存在于《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的法律概念,指取得拆遷許可的單位,根據(jù)城市建設(shè)規(guī)劃要求和政府所批準(zhǔn)的用地文件,依法拆除建設(shè)用地范圍內(nèi)的房屋和附屬物,將該范圍內(nèi)的單位和居民重新安置,并對(duì)其所受損失予以補(bǔ)償?shù)姆尚袨椤?span>2011年1月21日國(guó)務(wù)院通過(guò)了《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》(以下簡(jiǎn)稱《征收條例》),廢止了飽受詬病的拆遷程序,不再核發(fā)拆遷許可證,規(guī)定國(guó)家必須基于公共利益,才可以征收國(guó)有土地上的房屋。該條例第35條規(guī)定:“本條例自公布之日起施行。2001年6月13日國(guó)務(wù)院公布的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》同時(shí)廢止。本條例施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項(xiàng)目,繼續(xù)沿用原有的規(guī)定辦理,但政府不得責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷。”
征收:為了公共利益的需要,國(guó)家依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序,以行政權(quán)取得集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn),并給予補(bǔ)償?shù)男袨椤?span>
協(xié)議動(dòng)遷:指在政府未作出征收和補(bǔ)償決定的情況下,與房屋所有權(quán)人達(dá)成拆除房屋與給予補(bǔ)償?shù)膮f(xié)議。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō),就是雙方“愿買愿賣”的協(xié)議置換方式,較征收而言流程快捷方便;協(xié)議動(dòng)遷實(shí)務(wù)中往往認(rèn)定為民事行為,主流觀點(diǎn)認(rèn)為屬于民事協(xié)議,受《合同法》調(diào)整。
二、國(guó)有土地與集體土地上房屋征收異同
相同點(diǎn):
國(guó)有土地與集體土地房屋征收的前提都是基于公共利益。
2011年《征收條例》第8條對(duì)國(guó)有土地上房屋征收前提之“公共利益”以“列舉+概括”方式進(jìn)行了界定。有下列情形之一,確需征收房屋的,由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定:(一)國(guó)防和外交的需要;(二)由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要;(三)由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要;(四)由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要;(五)由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要;(六)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。
2019年8月新修訂的《土地管理法》第45條對(duì)集體土地征收前提之“公共利益”同樣以“列舉+概括”方式進(jìn)行了界定。其中第4、5項(xiàng)根據(jù)集體土地的特殊性,規(guī)定了“扶貧搬遷、保障性安居工程建設(shè)需要用地的;”“成片開(kāi)發(fā)建設(shè)需要用地的”情形,其他公共利益情形與國(guó)有土地上房屋征收公共利益的情形并無(wú)太大區(qū)別。
不同點(diǎn)
國(guó)有土地與集體土地房屋征收存在很多不同之處,本文主要結(jié)合上海市的規(guī)定,介紹以下不同:
1.征收補(bǔ)償主體不同國(guó)有土地上房屋:征收補(bǔ)償協(xié)議行政主體為房屋征收部門。集體土地上房屋:征收補(bǔ)償協(xié)議行政主體為區(qū)(縣)土地管理部門下屬的征地事務(wù)機(jī)構(gòu)。
2.征收程序不同
國(guó)有土地上房屋征收流程
集體土地上房屋征收流程
3.補(bǔ)償構(gòu)成利益不同(本節(jié)主要就居住房屋展開(kāi))
國(guó)有土地上房屋:征收居住房屋的,應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況,給予被征收人、公有房屋承租人以下補(bǔ)償、補(bǔ)助:(1)被征收房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格;(2)價(jià)格補(bǔ)貼;(3)特定房屋類型的套型面積補(bǔ)貼;(4)居住困難戶的保障補(bǔ)貼;(5)搬遷費(fèi)和臨時(shí)安置費(fèi)。此外,對(duì)按期簽約、搬遷的被征收人、公有房屋承租人,房屋征收部門應(yīng)當(dāng)給予獎(jiǎng)勵(lì),具體獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)由各區(qū)(縣)人民政府制定,一般包括:(1)簽約獎(jiǎng);(2)按期搬遷獎(jiǎng);(3)無(wú)違法建筑或無(wú)未登記建筑獎(jiǎng)等。
集體土地上房屋(宅基地房屋):征收宅基地房屋貨幣補(bǔ)償金額計(jì)算公式為:(房屋建安重置結(jié)合成新單價(jià)+同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價(jià)+價(jià)格補(bǔ)貼)X 房屋建筑面積。此外,征收宅基地房屋,還有各種獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi),房屋裝潢補(bǔ)償、棚舍和附屬設(shè)施補(bǔ)償;搬家補(bǔ)助費(fèi)、設(shè)施移裝費(fèi)、過(guò)渡期內(nèi)的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)等。
4.簽約不成時(shí),公權(quán)力介入方式不同
國(guó)有土地上房屋:房屋征收補(bǔ)償決定
法律依據(jù):《征收條例》第26條:房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議,或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的,由房屋征收部門報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依照本條例的規(guī)定,按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定,并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。集體土地上房屋:責(zé)令交出土地決定書(shū)法律依據(jù):《土地管理法實(shí)施條例》第45條:違反土地管理法律、法規(guī)規(guī)定,阻撓國(guó)家建設(shè)征收土地的,由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令交出土地;拒不交出土地的,申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。