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“群租”有隱患　需立法制約嗎？

    日期：2006-07-19     作者：王霄巖 俞瑞杰    閱讀：4,250次

"一套普通的3室1廳住房，如鴿子籠般被分割成10多間，然后或者成為單位職工的集體宿舍，或者住進(jìn)了10多個陌生的房客，這就是上海灘目前很流行的"群租"現(xiàn)象；
某物業(yè)負(fù)責(zé)清潔衛(wèi)生的阿姨抱怨：因為大樓里的一套100多平方米的住房成了單位職工的集體宿舍，原本干凈的樓道就臟得發(fā)黑，還油膩膩的無法清除干凈；
一個家住本市某高檔小區(qū)的業(yè)主埋怨：自家隔壁住了10多個公司員工，由于沒有門檢卡，他們每晚回家總是用磚頭抵住大門，讓門檢系統(tǒng)失效，給大樓居民的安全造成隱患……
面對愈演愈烈的"群租"之風(fēng)，面對"群租"帶來的治安、消防、衛(wèi)生等各個領(lǐng)域的不安全因素，昨天上午，市立法研究所召開了一場"群租現(xiàn)象法律對策研討會"。會上，專家、學(xué)者、律師、物業(yè)公司、實務(wù)部門還有房客，就"群租"中暴露出來的各種問題是否應(yīng)該以立法加以遏止，各抒己見。"

律師：用地方立法規(guī)范群租行為
來自上海躍平、恒泰、中聯(lián)鼎鋒律師事務(wù)所的杜躍平、孫加鋒、謝學(xué)鋒律師，在研討會上發(fā)出了“地方立法規(guī)范群租行為”的建議書。建議書認(rèn)為，就“群租”而言，既有投資理財獲得經(jīng)濟(jì)效益的一面，也有電力超負(fù)荷使用存在的重大隱患，更有在消防、安全、衛(wèi)生等方面出現(xiàn)的重大事故，而缺乏嚴(yán)格管理的群租行為除了存在重大隱患外，還嚴(yán)重影響了相鄰業(yè)主的權(quán)利。
建議書中，3位律師力陳“群租”存在的各種弊端，并認(rèn)為現(xiàn)有的管轄、規(guī)范群租行為的法規(guī)、政府規(guī)章————《上海市房屋租賃條例》和《上海市居住房屋租賃管理實施辦法》存在不足和盲點。
什么是“群租”？如何規(guī)范“群租”行為？“群租”的最低“門檻”在哪里？最關(guān)鍵的一條是，居住房屋租賃管理辦法雖然對出租房屋的條件進(jìn)行了設(shè)定，但卻沒有對違反規(guī)定而設(shè)置處罰條款。這一“缺失”在房屋租賃條例中同樣存在。如此，使得很多“群租”房東或二房東對法規(guī)和規(guī)章置若罔聞，根本就無視法律法規(guī)的約束力和制約性。
3位律師呼吁：上海市人大常委會可以創(chuàng)立《上海市房屋租賃群租條例》，明確出租條件的禁止和承租人的權(quán)利義務(wù)，明確對違反“群租”條例行為設(shè)置可操作的制裁措施。

專家：用“鄉(xiāng)規(guī)民約”規(guī)范群租行為
社會學(xué)專家盧漢龍認(rèn)為，除了以法律法規(guī)和政府規(guī)章對“群租”進(jìn)行約束外，充分發(fā)揮社區(qū)居民自治作用，發(fā)揮居民委員會、業(yè)委會和業(yè)主的作用，也不失為約束“群租”的生力軍。
盧漢龍認(rèn)為，比如可以在業(yè)主公約中對“群租”現(xiàn)象給予規(guī)范，明確業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)，對承租人也要提出具體的要求。再比如，居委會干部應(yīng)配合公安機(jī)關(guān)做好出租房屋的登記工作。稅收部門更可以利用經(jīng)濟(jì)杠桿加強(qiáng)對房屋出租人的稅收管理，抑制“群租”帶來的暴利。

政府：現(xiàn)有法律法規(guī)要執(zhí)行到位
政府法制部門人士稱，現(xiàn)有法規(guī)規(guī)章對出租房屋的條件、人均承租面積標(biāo)準(zhǔn)、房屋出租要予以登記等，都有明確規(guī)定。問題是法規(guī)的貫徹執(zhí)行沒有到位且缺乏懲戒。比如出租房屋在法律上屬于業(yè)主"行使所有權(quán)"，但"所有權(quán)"的行使是否妨礙了他人？是否妨礙了公共安全？如果妨害了，職能部門和執(zhí)法部門該如何作為？政府對此應(yīng)干預(yù)，建議梳理現(xiàn)有法規(guī)規(guī)章，對"群租"中違反行為充分利用現(xiàn)有法規(guī)進(jìn)行干涉，并適當(dāng)增加和修改相關(guān)條款。

學(xué)者：立法解決“群租”成本太高
社會學(xué)專家顧駿則對以立法形式規(guī)范“群租”提出異議。他說，“群租”是一種經(jīng)濟(jì)行為、市場行為，應(yīng)該用市場方式解決，“群租”現(xiàn)象嚴(yán)重，說穿了是房地產(chǎn)市場泡沫太盛引起的，使得不少低收入者無力買房。租房市場需求旺盛，使得出租房屋者以“非法”行為牟取暴利。
顧駿認(rèn)為，這是經(jīng)濟(jì)行為，如果用法律的方式強(qiáng)制干涉，要么會造成法律成本高，要么會造成執(zhí)法難度大。單純地以立法形式對出租房屋的面積、條件予以剛性規(guī)定，按照上海當(dāng)前的實際會出現(xiàn)新的不公平、不公正現(xiàn)象。

立法研究所：
能否立法看條件
是否要用立法來規(guī)范“群租”？記者獲悉，目前市人大常委會并沒有以立法規(guī)范“群租”的計劃。據(jù)立法研究所權(quán)威人士介紹，若欲以立法來制約“群租”，則首先必須解決兩大問題：業(yè)主所有權(quán)的限制“底線”設(shè)在何處？人均7平米的承租標(biāo)準(zhǔn)是高還是低？如果把標(biāo)準(zhǔn)定在7平米，如何實施到位？執(zhí)法又如何解決？該權(quán)威人士承認(rèn)，單純依靠“鄉(xiāng)規(guī)民約”來解決“群租”問題是不現(xiàn)實的，但究竟是否立法，該如何立法，還要看條件是否成熟。

相關(guān)報道
不安全隱患有好幾個
———一個白領(lǐng)的“群租”生活
陳小姐一個多月前從杭州到滬打拼，為尋找棲身場所，被“宏潤花苑”的一則廣告打動：高檔小區(qū)房屋出租，每間12平米，月租費(fèi)800元。
陳小姐來到“宏潤花苑”，一看不禁傻眼：一套3室2廳的住房被隔成10個單間，每間面積只有7平米左右，而且根本就沒有裝修。陳小姐提出疑問：“房間面積好像沒有12平米嘛?！币驗榧庇诰幼?，她無奈租下了這間7平米的小屋，月租費(fèi)850元。
入住后陳小姐驚訝地發(fā)現(xiàn)，屋里10個人居然全是素不相識的陌生人！
為安全起見，陳小姐把自己的錢款看得緊緊的，時刻不敢離身；平時進(jìn)出時都不敢忘記鎖門，哪怕是上衛(wèi)生間也不敢有絲毫的懈怠。
陳小姐住下來后又發(fā)現(xiàn)，房東早已把這套100平米左右的居室進(jìn)行了改建，充分利用每一個平方，甚至連廚房都變成了臥室，而且房間里那根裸露的煤氣管似乎時刻在提醒著她危險的存在；10間鴿子籠般的住房用木版隔開，隔音效果別提有多差；10間房間只有2間連著陽臺，可以晾曬衣物，其余8間房的房客只得把衣物晾掛在2間衛(wèi)生間里，女士的內(nèi)衣、內(nèi)褲和女性用品，十分不雅地隨處掛著，洗漱用品堆做一團(tuán)；10個房客每人都有電腦，還新增了好幾臺空調(diào)，令陳小姐擔(dān)心老化的電線會引發(fā)用電事故和火災(zāi)。
“最令人不安的是，自稱中介的人沒有固定電話，只有帶我看房的人告訴我手機(jī)號碼。這意味著，一旦出事，我根本無法找到他們?！?

“群租”現(xiàn)象讓物業(yè)管理部門頭疼不已———
“我們對群租無能為力”
徐匯區(qū)新湖云庭小區(qū)物業(yè)談經(jīng)理對小區(qū)里日益盛行的“群租”之風(fēng)，對“群租”給小區(qū)造成的種種不便也很頭疼，他昨天告訴記者：“我們也無能為力?！?
據(jù)談經(jīng)理介紹，一套100平方米的房子居住著10到20人，這種現(xiàn)象在新湖云庭已經(jīng)司空見慣。為把“群租”造成的種種不便降低到最低限度，今年3月，小區(qū)物業(yè)貼出公告，要求承租人憑身份證和本市的暫住證到物業(yè)公司辦理臨時出入證。因為承租人中有許多人沒有暫住證無法辦理臨時出入證，導(dǎo)致物業(yè)和承租人員之間的一場沖突，一名博士生還動手打了小區(qū)保安。物業(yè)報警，結(jié)果警方了解情況后，責(zé)令物業(yè)立刻放租客進(jìn)小區(qū)，并批評物業(yè)此行為影響周圍地區(qū)的穩(wěn)定。事后，警方稱，因為沒有相關(guān)的法規(guī)規(guī)章，他們明知“群租”會給小區(qū)社會治安帶來影響，卻也無可奈何。談經(jīng)理表示，希望盡快立法規(guī)范“群租”行為，確保小區(qū)一方平安。