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引言
2020年初，新型冠狀病毒肺炎（以下稱“新冠肺炎”）疫情爆發(fā)，各地疫情防控措施不斷升級(jí)。酒店、餐飲、住宿、零售、旅游業(yè)等相關(guān)合同的履行受到了各種程度的影響。這種情況下，為了共度時(shí)艱，全國(guó)已經(jīng)有多家購(gòu)物中心宣布減免租金。
由此，我們想探討，在沒有事先約定也沒有事后協(xié)商一致的情況下，承租人能否要求出租人減免疫情期間的租金，進(jìn)而延伸至其他合同的履行問題。
一、 承租人能否要求出租人減免租金
承租人要求減免疫情期間租金，實(shí)質(zhì)上是基于新冠肺炎疫情這一客觀情況，要求變更合同關(guān)于租金支付的約定，或者說要求免除部分支付租金的責(zé)任。
前一種主張可能的法律依據(jù)是《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問題的解釋(二)》關(guān)于情勢(shì)變更制度的規(guī)定，即：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除”（以下稱“情勢(shì)變更制度”）。
后一種主張可能的法律依據(jù)是《合同法》關(guān)于不可抗力的規(guī)定，即：“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。本法所稱不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況”（以下稱“不可抗力制度”）。
我們認(rèn)為，上述兩種制度都是合同訂立以后發(fā)生無(wú)法預(yù)見、無(wú)法避免的客觀情況影響合同履行，主要區(qū)別在于情勢(shì)變更造成的結(jié)果是對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，即雖然能履行但是繼續(xù)履行會(huì)導(dǎo)致顯失公平，因此合同雙方應(yīng)當(dāng)共擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)；而不可抗力造成的結(jié)果是合同無(wú)法履行，并且基于此不履行合同無(wú)需承擔(dān)責(zé)任。
那么，承租人能否援引上述兩項(xiàng)制度中的某一項(xiàng)以實(shí)現(xiàn)疫情期間減免租金的訴求呢？我們認(rèn)為，此次新冠肺炎突如其來(lái)，在形式上符合“不能預(yù)見”、“不能避免”，但是對(duì)合同履行的影響存在差異，因此不能一刀切地認(rèn)為都符合情勢(shì)變更制度或不可抗力制度，而是參照《最高人民法院關(guān)于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關(guān)審判、執(zhí)行工作的通知》（法[2003]72號(hào)，2013年4月8日失效），根據(jù)疫情對(duì)合同履行的影響程度的不同而做出不同處理（之后最高院可能會(huì)就新冠肺炎疫情導(dǎo)致的合同糾紛案件處理標(biāo)準(zhǔn)出具有效規(guī)定，以此為準(zhǔn)）。具體而言：
1．若因政府及有關(guān)部門為防治疫情而采取禁止?fàn)I業(yè)等行政措施直接導(dǎo)致合同不能履行的，那么承租人可主張此次疫情屬于不可抗力，要求適用不可抗力的法定免責(zé)制度。
2．若疫情導(dǎo)致承租人占有、使用租賃物帶來(lái)的收益權(quán)能效益嚴(yán)重下降，合同繼續(xù)履行會(huì)對(duì)承租人明顯不公平，那么承租人可主張此次疫情構(gòu)成情勢(shì)變更，訴請(qǐng)法院根據(jù)公平原則酌情減免疫情期間的租金。
此外，我們注意到，2003年非典型肺炎疫情期間為保持社會(huì)穩(wěn)定，有政府部門還就疫情期間減免租金事宜出具了規(guī)定，如北京市人民政府在京政發(fā)[2003]14號(hào)文中規(guī)定“商業(yè)、服務(wù)業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂場(chǎng)所等受非典型肺炎疫情影響經(jīng)營(yíng)困難的，減免租金30%”。此次新冠肺炎疫情下政府部門也有可能就租金減免事宜出具相應(yīng)規(guī)定，可予以持續(xù)關(guān)注。
二、 新冠肺炎疫情對(duì)其他合同履行的影響
通過對(duì)2003年非典型肺炎疫情相關(guān)的案例檢索，我們判斷，除了租賃合同以外，還有以下幾類合同的履行很可能也會(huì)受到此次新冠肺炎疫情的影響：
1. 承包經(jīng)營(yíng)合同。例如關(guān)于商鋪、賓館、飛行器、船舶等的承包經(jīng)營(yíng)合同，由于疫情防控措施造成停業(yè)或者客流量斷崖式下降，進(jìn)而產(chǎn)生承包費(fèi)減免、合同解除等爭(zhēng)議。
2. 買賣合同。例如因相關(guān)禁止交易的臨時(shí)規(guī)定或工人被隔離、工廠轉(zhuǎn)產(chǎn)等，導(dǎo)致買賣合同標(biāo)的不能按約交付，進(jìn)而產(chǎn)生合同解除及違約責(zé)任等爭(zhēng)議。
3. 提供勞務(wù)、服務(wù)為內(nèi)容的合同。例如旅游合同，按照文旅部統(tǒng)一要求，國(guó)內(nèi)旅游團(tuán)隊(duì)業(yè)務(wù)和機(jī)加酒服務(wù)已于1月24日起停止，又如提供翻譯服務(wù)的勞務(wù)合同，翻譯員因疫情被隔離或拒絕履行，從而產(chǎn)生合同解除及違約責(zé)任等爭(zhēng)議。
4. 工程建設(shè)、加工承攬合同。例如建設(shè)工程施工合同，因疫情防控導(dǎo)致停工、延期交付等問題。
5. 其他合同債務(wù)糾紛。
就非典型肺炎疫情對(duì)各類合同履行產(chǎn)生的爭(zhēng)議以及裁判要點(diǎn)，我們節(jié)選了一些案例，整理出如下表格，供讀者參考。
| 合同類型 |
案件名稱 |
裁判要點(diǎn) |
| 租賃合同 |
湖北高院—美國(guó)A公司與B輪船公司租賃合同糾紛上訴案(2007)鄂民四終字第47號(hào) |
“非典”疫情應(yīng)該屬于該款所指的突然發(fā)生且無(wú)法預(yù)見、并對(duì)其效果不能防止或避免、致使中國(guó)或國(guó)際旅游市場(chǎng)發(fā)生重大變化的不可抗力事件，在疫情影響期間，美國(guó)A公司無(wú)法按原先約定的條件履行合同，其依約有權(quán)暫停租用，或要求B輪船公司酌情減免租金。 |
| 租賃合同 |
廣西高院—C汽車貿(mào)易公司、連某與D航空公司租賃合同糾紛(2007)桂民四終字第1號(hào) |
“非典”這一突發(fā)事件的發(fā)生，雖然給酒店業(yè)的經(jīng)營(yíng)造成一定的影響，但不能必然導(dǎo)致上訴人承租大廈經(jīng)營(yíng)酒店目的的落空，上訴人申請(qǐng)停業(yè)是其經(jīng)營(yíng)策略而非“非典”導(dǎo)致的必然結(jié)果。故“非典”對(duì)上訴人與E公司（D航空公司系該公司的債權(quán)債務(wù)承受人）之間租賃合同的履行基礎(chǔ)不構(gòu)成實(shí)質(zhì)影響，不能成為可變更或解除租賃合同的情勢(shì)變更狀況。而即使“非典”對(duì)租賃合同的履行構(gòu)成情勢(shì)變更，上訴人有權(quán)要求的是對(duì)合同作合理的變更，以體現(xiàn)公平原則。經(jīng)雙方協(xié)商，E公司已經(jīng)減收上訴人因“非典”停業(yè)三個(gè)月期間的一半租金并免除派駐人員的全部工資，已合理分擔(dān)了“非典”事件對(duì)上訴人經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的不利影響，體現(xiàn)了公平的原則。 |
| 承包合同 |
最高院—白某、某人民政府合同糾紛一案（2016）最高法民再220號(hào) |
“非典”屬于不可抗力，基于公平原則白某所承包的賓館因“非典”停業(yè)，對(duì)于“非典”造成的損失雙方各承擔(dān)50%，因此，某人民政府應(yīng)返還白某承包費(fèi)2.5萬(wàn)元。 |
| 買賣合同 |
上海高院—F藥業(yè)公司與G藥業(yè)公司買賣合同糾紛上訴案(2005)滬高民二(商)終字第159號(hào) |
被上訴人提交的有關(guān)政府機(jī)構(gòu)文件能夠證明被上訴人在2003年“非典”期間根據(jù)政府要求需備足庫(kù)存，并且在3月、4月、5月受到了很多國(guó)家機(jī)關(guān)提出的供貨要求，實(shí)際上未能滿足包括上訴人在內(nèi)很多客戶的要貨需求。由此，本院認(rèn)為原審法院所認(rèn)定被上訴人在2003年5月未按上訴人要貨數(shù)量供貨系受“非典”事件影響并無(wú)不妥，被上訴人對(duì)其在2003年5月少供貨的行為可以不承擔(dān)違約賠償責(zé)任。 |
| 建設(shè)工程施工合同 |
最高院—H投資公司與I機(jī)械公司及J建筑公司建設(shè)工程施工合同糾紛申請(qǐng)?jiān)賹徝袷虏枚〞?/span>(2013)民申字第659號(hào) |
2003年北京“非典”的發(fā)生，客觀上影響了工期。況且，在I機(jī)械公司起訴主張工程款之前，H投資公司從未要求I機(jī)械公司承擔(dān)工程逾期的責(zé)任。因此，一、二審法院認(rèn)定，現(xiàn)有證據(jù)無(wú)法認(rèn)定工期系I機(jī)械公司單方的原因造成延誤，工期理應(yīng)順延。 |
| 承攬合同 |
浙江高院—上訴人路橋××與上訴人天源××承攬合同糾紛一案(2008)浙民二終字第110號(hào) |
關(guān)于本訴部分，路橋××認(rèn)為天源××逾期交付定作物，并認(rèn)為定作物存在質(zhì)量問題，故應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任……可見，路橋××對(duì)于天源××的工作進(jìn)程是認(rèn)可的，不存在天源××逾期交付定作物的問題。此外，2003年期間，我國(guó)遭遇了“非典”疫情，這一不可抗力，也會(huì)對(duì)合同的履行造成一定影響。因此，路橋××的該節(jié)起訴理由不充分，不予采信。 |
三、 我們的建議
我們撰寫本文不是為了鼓勵(lì)合同當(dāng)事人濫用情勢(shì)變更制度或不可抗力制度影響市場(chǎng)正常的交易秩序，而是為了給因新冠肺炎疫情造成重大損失、履約困難的合同當(dāng)事人提供一點(diǎn)法律思路以度過難關(guān)。
實(shí)際上，司法實(shí)踐中不論是適用不可抗力制度還是情勢(shì)變更制度都是非常謹(jǐn)慎的。因此，如果您正在或即將因新冠肺炎疫情而履約困難或無(wú)法履約，我們建議您先盡量通過平等協(xié)商的方式解決問題，同時(shí)需要保留因疫情導(dǎo)致不能履行合同或?qū)β男泻贤斐蓪?shí)質(zhì)影響的證據(jù)（如封鎖交通、限制貨物交易、停止?fàn)I業(yè)的行政措施公告、中國(guó)貿(mào)促會(huì)商事認(rèn)證中心出具的與不可抗力相關(guān)的事實(shí)性證明等）并及時(shí)采取有效措施減少損失，以應(yīng)對(duì)之后不得已為之的訴訟或仲裁程序。
面對(duì)突如其來(lái)的新冠肺炎疫情，我們國(guó)家正在以舉國(guó)之力與之抗衡，愿大家都能本著互諒互讓、誠(chéng)實(shí)信用和公平的原則，和平友好地解決矛盾、糾紛，共度時(shí)艱！
滬公網(wǎng)安備 31010402007129號(hào)
