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2021年7月2日，國務院辦公廳發(fā)布了文號為國辦發(fā)[2021]22號的《國務院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（以下簡稱“《意見》”）。《意見》從2021年6月24日起施行，旨在加快發(fā)展保障性租賃住房，促進解決好大城市住房突出問題。本次《意見》的出臺也使得保障性租賃住房成為熱點，可以預見到在當前時點推出保障性租賃住房能夠起到穩(wěn)定增長預期、穩(wěn)定消費、中長期改善收入結(jié)構(gòu)和增長可持續(xù)性等積極作用。有鑒于此，筆者在本文中將對《意見》的主要內(nèi)容及亮點進行簡要評析。
一、《意見》主要內(nèi)容
《意見》開篇即指出，為加快發(fā)展保障性租賃住房，促進解決好大城市住房突出問題，制定《意見》?！兑庖姟啡姆炙拇蟀鍓K，從指導思想、基礎制度、支持政策、組織實施四個方面對保障性租賃住房的發(fā)展提供了指導?！兑庖姟啡脑诖瞬辉儋樖?，主要內(nèi)容詳見附圖。
二、《意見》亮點簡評
（一）《意見》是近年來國家已出臺的住房租賃系列政策的延續(xù)
鑒于提高住房租賃供給、促進住房租賃市場規(guī)范健康發(fā)展的重要性，國家近年來已陸續(xù)出臺了眾多相關(guān)的支持政策。
2015年1月6日，住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)布《住房和城鄉(xiāng)建設部關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導意見》（建房[2015]4號），強調(diào)：住房租賃市場是我國住房供應體系的重要組成部分，在經(jīng)濟社會發(fā)展中起到十分重要的作用。沒有發(fā)育完善的租賃市場，住房供應體系就不完整、居民對住房的合理消費就得不到滿足、住有所居的目標就難以實現(xiàn)、人口有序流動就會受到制約、承租人的合法權(quán)益就難以得到保障、大量的存量房源就得不到充分利用。
2016年5月17日，國務院辦公廳發(fā)布《國務院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（國辦發(fā)[2016]39號），強調(diào)：實行購租并舉，培育和發(fā)展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，是實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居目標的重要途徑。
2017年7月20日，住房和城鄉(xiāng)建設部、國家發(fā)展和改革委員會、公安部、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務總局、國家工商行政管理總局、中國證券監(jiān)督管理委員會九部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知 》（建房[2017]153號），提出：我國當前人口凈流入的大中城市住房租賃市場需求旺盛、發(fā)展?jié)摿Υ螅赓U房源總量不足、市場秩序不規(guī)范、政策支持體系不完善，租賃住房解決城鎮(zhèn)居民特別是新市民住房問題的作用沒有充分發(fā)揮。
2017年10月18日，十九大報告強調(diào)“堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”，租購并舉成為建立健全多層次住房體系、從而保障不同消費階層的住房需求的重要舉措。
2021年5月20日，國家發(fā)展和改革委員會發(fā)布《保障性租賃住房中央預算內(nèi)投資專項管理暫行辦法》的通知（發(fā)改投資規(guī)[2021]696號），規(guī)范中央預算內(nèi)投資支持保障性租賃住房建設管理，提高資金使用效益。
本次《意見》聚焦在保障性租賃住房領域，意在解決新市民、青年人等群體在人口凈流入城市中的住房困難問題。《意見》的指導思想、基本原則、支持政策、具體措施等均是前述住房租賃相關(guān)政策的延續(xù)和深化，體現(xiàn)了國家層面對緩解住房市場結(jié)構(gòu)性問題，堅定了住房市場健康規(guī)范發(fā)展的信心和決心。
（二）《意見》對已出臺的住房租賃系列政策的相關(guān)內(nèi)容進行了細化和明確
1. 明確了保障性租賃住房的對象標準
首先，與以往公共租賃住房供應對象主要是城市中等偏下收入住房困難家庭不同，《意見》規(guī)定，保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題。
其次，《意見》明確了住房的建筑面積以不超過70平方米的小戶型為主，準入和退出的具體條件、小戶型的具體面積由城市人民政府按照基本的原則合理確定。
在對象標準的問題上，因目前部分城市已經(jīng)存在設定好的具體規(guī)則，因此《意見》將設定具體條件的權(quán)利留給了城市人民政府。
例如，根據(jù)目前上海市的規(guī)定，申請市籌公共租賃住房準入資格的單身申請人或申請家庭主申請人應當符合以下條件之一：
（1）具有本市常住戶口，且與本市單位簽訂一年以上（含一年）勞動合同；
（2）持有有效期內(nèi)《上海市居住證》達到二年以上（之前持有有效《上海市臨時居住證》年限可合并計算），在滬連續(xù)繳納社會保險金達到一年以上，且與本市單位簽訂一年以上（含一年）勞動合同；
（3）持有有效期內(nèi)《上海市居住證》（或《上海市臨時居住證》），在滬繳納社會保險金，與本市單位簽訂二年以上（含二年）勞動合同，且單位同意由單位承租公共租賃住房。
申請市籌公共租賃住房準入資格的單身申請人或申請家庭全體成員（指主申請人及其配偶、未婚子女）應當同時符合以下條件：
（1）在本市人均住房建筑面積低于15平方米；
（2）未享受本市廉租住房、共有產(chǎn)權(quán)保障住房政策。
由上述上海市的相關(guān)規(guī)定可見，《意見》考慮到了各城市現(xiàn)有政策的差異性，將準入條件留給各城市人民政府確定，更有利于結(jié)合現(xiàn)有政策推動保障性租賃住房的發(fā)展建設。
2.明確了保障性租賃住房的房源供給渠道
《意見》支持城市政府采取多種方式增加保障性租賃住房的的供給：
（1） 利用集體經(jīng)營性建設用地
人口凈流入的大城市和省級人民政府確定的城市，在尊重農(nóng)民集體意愿的基礎上，經(jīng)城市人民政府同意，可探索利用集體經(jīng)營性建設用地建設保障性租賃住房。
截止2019年1月，北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都、福州、南昌、青島、?？?、貴陽等18個城市已經(jīng)成為利用集體建設用地建租賃住房試點城市。
（2） 利用企事業(yè)單位自有閑置土地
人口凈流入的大城市和省級人民政府確定的城市，對企事業(yè)單位依法取得使用權(quán)的土地，經(jīng)城市人民政府同意，在符合規(guī)劃、權(quán)屬不變等前提下，允許用于建設保障性租賃住房，并變更土地用途，不補繳土地價款，原劃撥的土地可繼續(xù)保留劃撥方式。
（3） 利用產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地
人口凈流入的大城市和省級人民政府確定的城市，經(jīng)城市人民政府同意，可將產(chǎn)業(yè)園區(qū)中工業(yè)項目配套建設行政辦公及生活服務設施的用地面積占項目總用地面積的比例上限由7%提高到15%，建筑面積占比上限相應提高。
（4） 利用存量閑置房屋建設
對閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，經(jīng)城市人民政府同意，在符合規(guī)劃原則、權(quán)屬不變等前提下，允許改建為保障性租賃住房；用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質(zhì)，不補繳土地價款。
（5） 利用新供應國有建設用地建設
《意見》要求人口凈流入的大城市和省級人民政府確定的城市應按照職住平衡原則，提高住宅用地中保障性租賃住房用地供應比例，鼓勵在地鐵上蓋物業(yè)中建設一定比例的保障性租賃住房。保障性租賃住房用地可采取出讓、租賃或劃撥等方式供應，其中以出讓或租賃方式供應的，可將保障性租賃住房租賃價格及調(diào)整方式作為出讓或租賃的前置條件。
3.明確了保障性租賃住房項目的稅、費優(yōu)惠
《意見》規(guī)定，利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項目認定書后，比照適用住房租賃增值稅、房產(chǎn)稅等稅收優(yōu)惠政策。對保障性租賃住房項目免收城市基礎設施配套費。
4.明確了簡化審批流程
《意見》明確規(guī)定，利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房，可由市縣人民政府組織有關(guān)部門聯(lián)合審查建設方案，出具保障性租賃住房項目認定書后，由相關(guān)部門辦理立項、用地、規(guī)劃、施工、消防等手續(xù)。不涉及土地權(quán)屬變化的項目，可用已有用地手續(xù)等材料作為土地證明文件，不再辦理用地手續(xù)。探索將工程建設許可和施工許可合并為一個階段。實行相關(guān)各方聯(lián)合驗收。
5.明確對保障性租賃住房項目進行多渠道資金支持
（1）中央對符合規(guī)定的保障性租賃住房建設任務予以補助
在本次《意見》發(fā)布之前，國家發(fā)展和改革委員會于2021年5月20日發(fā)布了《保障性租賃住房中央預算內(nèi)投資專項管理暫行辦法》的通知（發(fā)改投資規(guī)[2021]696號）（以下簡稱“《通知》”），《通知》中明確指出，將綜合考慮當年投資規(guī)模、建設計劃、項目儲備和上年投資計劃執(zhí)行、審計和監(jiān)督檢查等情況，確定各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市中央預算內(nèi)投資年度切塊規(guī)模，由各省發(fā)展改革、住房城鄉(xiāng)建設部門在規(guī)定時限內(nèi)將切塊資金分解下達到保障性租賃住房具體項目，并上報備案?！锻ㄖ吠瑫r對支持范圍和標準、項目年度投資需求申報、年度投資計劃下達和項目管理、監(jiān)管措施等問題進行了規(guī)定。
《意見》發(fā)布之后，應能結(jié)合之前《通知》內(nèi)容，利用中央補助資金對保障性租賃住房進行資金支持。
（2）建設保障性租賃住房的集體經(jīng)營性建設用地使用權(quán)可以辦理抵押貸款
根據(jù)《民法典》的規(guī)定，國有建設用地使用權(quán)可以單獨抵押，但鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的集體建設用地使用權(quán)則禁止單獨抵押。也就是說，除了法律規(guī)定的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押導致的房地一體抵押這種例外情形，其他建設項目使用的集體建設用地使用權(quán)不允許單獨抵押?！锻恋毓芾矸ㄐ拚浮芬?guī)定，通過出讓等方式取得的集體經(jīng)營性建設用地使用權(quán)可以抵押。但是，上述“集體經(jīng)營性建設用地”限定于土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)用途的土地，并不包括公共租賃住房項目所屬的住宅用地。
《意見》首次明確了建設保障性租賃住房的集體經(jīng)營性建設用地使用權(quán)可以辦理抵押貸款，切實解決了建設單位的融資問題。
除上述亮點之外，《意見》還強調(diào)需要對通過利用集體建設用地建設租賃住房試點、中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點、非房地產(chǎn)企業(yè)利用自有土地建設租賃住房試點、發(fā)展政策性租賃住房試點建設的租賃住房等政策進行梳理和銜接，且國家發(fā)展改革委、財政部、自然資源部、人民銀行、稅務總局、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會等部門和單位要加強工作銜接，形成合力。筆者有理由相信，《意見》的出臺應能解決租賃住房市場發(fā)展中面臨的實際障礙，中長期將有利于釋放潛在需求、緩解人口凈流入大的城市的住房和房價壓力、調(diào)節(jié)收入結(jié)構(gòu)，最終促成租賃住房市場的良性發(fā)展，為實現(xiàn)“租購并重”的目標提供重要政策支持。
附圖：《國務院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》主要內(nèi)容思維導圖
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