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新型冠狀病毒疫情嚴(yán)重性超出想象，大面積爆發(fā)，直接導(dǎo)致先是武漢封城，實行交通管制，后是國務(wù)院發(fā)文延長春節(jié)假期，上海更是規(guī)定本市區(qū)域內(nèi)各類企業(yè)不早于2月9日24時復(fù)工，取消所有的演出，旅游文化設(shè)施停止開放，并且目前在醫(yī)學(xué)界尚無絕對有效的方法可以阻止、治愈病毒。
1月28日，萬達(dá)商管集團對全國萬達(dá)旗下323個萬達(dá)廣場所有商戶，在1月24日-2月25日期間租金及物業(yè)費實行全免政策，本次減租將超過30億元。隨后，萬達(dá)表態(tài)免租后，大悅城、美的置業(yè)等宣布加入減租免租運動，和商業(yè)租戶一起共渡難關(guān)。大疫面前，眼看高額的房租就要成為壓死商業(yè)租戶人的最后一根稻草，減租免租無疑是天大的援手。那么萬達(dá)等商業(yè)地產(chǎn)房東在此次重大疫情下的對租戶減免房租行為是否因為適用了合同法中約定的不可抗力情形而導(dǎo)致的，商業(yè)地產(chǎn)中的租戶是否有權(quán)利依據(jù)疫情主張不可抗力要求房東減免租金，筆者將在本文中重點討論。
一、新型冠狀病毒疫情是否屬于不可抗力
從新中國立法實踐來看，民事立法對不可抗力的規(guī)定是逐步予以明確的。1981年的《中華人民共和國經(jīng)濟合同法》第27條第1款第5項規(guī)定：“由于不可抗力或由于一方當(dāng)事人雖無過失但無法防止的外因，致使經(jīng)濟合同無法履行”的，允許變更或解除經(jīng)濟合同，但未將其作為法定免責(zé)事由加以規(guī)定，也未明確其范圍。1985年的《中華人民共和國涉外經(jīng)濟合同法》第一次對不可抗力的概念、效力作出了規(guī)定，該法第24條第3款規(guī)定：“不可抗力是當(dāng)事人在訂立合同時不能預(yù)見、對其發(fā)生和后果不能避免并不能克服的事件”。第1款規(guī)定：“當(dāng)事人因不可抗力事件不能履行合同的全部或部分義務(wù)的，免除其全部或部分責(zé)任”；該條第4款規(guī)定不可抗力事件的范圍，可以在合同中約定，從而確立了不可抗力的范圍由法律規(guī)定和當(dāng)事人約定兩部分組成的模式。1986年頒布的《中華人民共和國民法通則》第153條規(guī)定：“不可抗力是指當(dāng)事人不能預(yù)見，不能避免并不能克服的客觀情況?！痹摋l款對不可抗力的表述比涉外經(jīng)濟合同法的規(guī)定用詞更為嚴(yán)謹(jǐn)、簡練，但它沒有對不可抗力的約定范圍作出規(guī)定。1999年《合同法》對不可抗力的定義沿用了民法通則的表述，其第117條第2款規(guī)定：“本法所稱不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況?！奔葲]有列舉不可抗力的具體類型，也沒有規(guī)定當(dāng)事人可以在合同中約定不可抗力的范圍。通過《民法通則》和《合同法》的規(guī)定，不可抗力制度作為法定免責(zé)事由在我國民事立法中得以確立。
將不可抗力作為法定免責(zé)事由，在民法理論上已成定論，且已為世界各國立法規(guī)定中所普遍確認(rèn)。但是關(guān)于不可抗力，鮮見各國立法明確地規(guī)定其含義，原因在于不可抗力種類繁雜，富于變動，難以抽象其共性。我國《中華人民共和國民法總則》第一百八十條的規(guī)定，因不可抗力不能履行民事義務(wù)的，不承擔(dān)民事責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。不可抗力是指不能預(yù)見，不能避免且不能克服的客觀情況。那么此次新冠病毒疫情是否能夠構(gòu)成不可抗力，就必須滿足三要件：無法預(yù)見、不能避免及不能克服。
(一)不可預(yù)見性
不可抗力具有不可預(yù)見性，必須是當(dāng)事人在訂立合同時不可預(yù)見的事件，是合同訂立后正常的理性人不可預(yù)見的偶然的客觀事件。此次大規(guī)模的疫情是突然爆發(fā)的，國家也是臨時出的相關(guān)應(yīng)急措施和政策，顯然無法預(yù)見疫情會發(fā)生，則疫情對合同的履行應(yīng)該構(gòu)成不可抗力事件。
（二）不能避免且不能克服的特性
不可抗力具有不能避免不能克服的特性，因為疫情的發(fā)生，政府采取一系列防控措施，導(dǎo)致合同約定義務(wù)無法實際履行或者是合同 的履行會違背政府的命令、給疫情防控帶來巨大的風(fēng)險，甚至?xí)媾R行政機關(guān)的嚴(yán)厲處罰，從而必須停止合同義務(wù)的履行。此時，疫情或疫情防控措施就構(gòu)成對合同履行的實質(zhì)障礙，構(gòu)成不可抗力免責(zé)事由。
二、各地出臺的相關(guān)政策及既往處理辦法
2月2日上午，中國貿(mào)促會向浙江湖州某汽配制造企業(yè)出具全國首份新型冠狀病毒肺炎疫情不可抗力事實性證明書，助力企業(yè)最大限度減輕因疫情造成不能履行合同的責(zé)任，維護企業(yè)合法權(quán)益。
不可抗力事實性證明已得到全球200多個國家和地區(qū)政府、海關(guān)、商會和企業(yè)的認(rèn)可，在域外具有較強的執(zhí)行力。為幫助企業(yè)有效應(yīng)對疫情造成的不利影響，為企業(yè)提供更便捷服務(wù)，中國貿(mào)促會1月26日起對認(rèn)證平臺進(jìn)行改造，新增不可抗力事實性證明的在線申請功能。
根據(jù)國際貿(mào)易慣例和《中國國際貿(mào)易促進(jìn)委員會章程》，中國貿(mào)促會可以出具不可抗力證明。受新型冠狀病毒感染的肺炎疫情影響，導(dǎo)致無法如期履行或不能履行國際貿(mào)易合同的企業(yè)，可向其申請辦理與不可抗力相關(guān)的事實性證明，減少損失。疫情期間，為了保護人民群眾的生命健康，人民政府依法采取了延遲復(fù)工等緊急措施。在這種情況下，很多企業(yè)已經(jīng)簽訂的合同無法繼續(xù)履行，面臨違約的風(fēng)險。根據(jù)民法總則及合同法的相關(guān)規(guī)定，因受疫情影響不能如約履行的企業(yè)，根據(jù)具體所受影響享有不可抗力的全部或部分免責(zé)權(quán)。
截至目前，最高人民法院尚未正式發(fā)布任何關(guān)于本次“新冠肺炎”疫情性質(zhì)及相關(guān)合同糾紛處理的司法解釋和文件。鑒于“新冠肺炎”疫情與2003年“非典”疫情的相似性，目前對于“新冠肺炎”疫情法律性質(zhì)的認(rèn)定及因“新冠肺炎”疫情導(dǎo)致的相關(guān)合同糾紛的處理可參考最高人民法院及地方各級人民法院對“非典”疫情在司法實踐中的定性及相關(guān)合同糾紛的裁判標(biāo)準(zhǔn)。
2003年6月11日，最高院出臺了《關(guān)于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關(guān)審判、執(zhí)行工作的通知》[法（2003）72號]，以下簡稱“非典審判通知“，該文件第3條的規(guī)定：由于”非典“疫情原因，按原合同履行對一方當(dāng)事人的權(quán)益有重大影響的合同糾紛案件，可以依據(jù)具體情況，適用公平原則處理。因政府及有關(guān)部門為防治“非典”疫情而采取行政措施直接導(dǎo)致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影響致使合同當(dāng)事人根本不能履行而引起的糾紛，按照《中華人民共和國合同法》第一百一十七條和第一百一十八條的規(guī)定妥善處理。雖然該通知已經(jīng)被《最高人民法院關(guān)于廢止1997年7月1日至2011年12月31日期間發(fā)布的部分司法解釋和司法解釋性質(zhì)文件（第十批）的決定》廢止，只是針對非典時期的特定文件，但是該文件中最高院的觀點仍然值得借鑒和引用 ， 而該文件中所指的《合同法》第117條和118條就是我國法律經(jīng)典的不可抗力條款：
117條：因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人延遲履行發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。本法所稱不可抗力，是指不能預(yù)見，不能避免并不能克服的客觀情況。
118條：當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明。
因此，從最高院當(dāng)時對非典疫情的司法態(tài)度，非典疫情期間構(gòu)成了合同法規(guī)定范圍內(nèi)的不可抗力因素。由此我們也可以判斷：新型冠狀病毒疫情已經(jīng)構(gòu)成了不可抗力，在此情況下可以依照合同法有關(guān)不可抗力的相關(guān)規(guī)定予以應(yīng)對。
三、應(yīng)對疫情的相關(guān)建議
有的當(dāng)事人認(rèn)為，一旦疫情構(gòu)成了不可抗力事件，就要全部或部分地免除義務(wù)人的所有責(zé)任，而不進(jìn)行任何補救行為，想當(dāng)然地減輕或者解除其違約責(zé)任，這是不正確的。根據(jù)《合同法》第117條、118條法律規(guī)定，不可抗力發(fā)生后，受其影響而不能正常履行合同的一方當(dāng)事人，應(yīng)通過盡快采取補救措施、向?qū)Ψ桨l(fā)出通知、就關(guān)于減輕或免除己方責(zé)任與對方協(xié)商等方式，主動尋求解決辦法?；诖?，筆者總結(jié)了四點具體措施供大家參考：
（一）及時履行通知義務(wù)：將不可抗力發(fā)生的事實通知對方，注意，此處的通知內(nèi)容不是簡單的情況通報或理由，而應(yīng)該明確指出此次疫情已構(gòu)成不可抗力事件且對合同履行造成了何種實際影響，最好能一并提供相關(guān)證據(jù)。通知義務(wù)是基于誠實信用原則而產(chǎn)生的債務(wù)人附隨義務(wù)，若債務(wù)人沒有履行，則須承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
（二）提供疫情構(gòu)成不可抗力證據(jù)的證明義務(wù)：債務(wù)人因執(zhí)行政府防控疫情命令或因相關(guān)疫情防控政策措施而導(dǎo)致合同不能履行的，債務(wù)人需要提供相關(guān)證據(jù)。比如收集并提供政府發(fā)布的規(guī)范性文件、通告、權(quán)威媒體的報道等以便證明不可抗力事由的客觀存在。尤其是與合同履行有關(guān)的地區(qū)政府部門發(fā)布的各類防控文件（如對公眾出行、生產(chǎn)、交通有較大影響的規(guī)范性文件）。另外，債務(wù)人還應(yīng)注意，該類證據(jù)必須與合同的性質(zhì)或具體履行存在關(guān)聯(lián)性，且要證明達(dá)到了合同不能履行的程度，否則也無法證明構(gòu)成不可抗力或達(dá)到免責(zé)的條件。
（三）盡到避免損失擴大的義務(wù)：同樣是基于誠實信用原則，當(dāng)不可抗力發(fā)生時，債務(wù)人應(yīng)采取積極措施盡量減少或避免損失的擴大。如果能采取而不采取，消極地不作為而使合同不能履行程度加重的，則債務(wù)人可能會被推定為有過錯，并根據(jù)其過錯程度而認(rèn)定承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
（四）積極溝通協(xié)商：現(xiàn)在大多數(shù)商業(yè)合同均有關(guān)于不可抗力或送達(dá)的相關(guān)約定，基于友好協(xié)商原則，當(dāng)事人在按照合同約定的方式通知對方的同時，最好能一并提出合理的解決方案或適當(dāng)訴求。若在溝通的過程中，無法達(dá)到預(yù)期效果，則可根據(jù)爭議解決條款申請仲裁或提起訴訟，由仲裁庭或法院對不可抗力事件、違約或損失承擔(dān)等相關(guān)法律問題予以認(rèn)定。
筆者給大家普及不可抗力的知識，是考慮到疫情肆虐期間難免有不少商業(yè)租戶碰到此類需求，疫情期間無經(jīng)營收入，同時商業(yè)租賃的房租成本在商戶經(jīng)營中占比例較大，即便疫情過去，但在疫情期間早已累積了巨額的對外租金債務(wù)，商戶在疫情期間有可能因此而徹底關(guān)店倒閉。于是就想給有這方面問題的租戶們做一個簡略的指引。另外，筆者希望值此非常時刻，即使大家碰到這類問題也要本著友好協(xié)商，誠實信用的精神與房東去解決問題，齊心協(xié)力將經(jīng)濟損失減到最小。
在國家有難的危急時刻，我們更應(yīng)該守本分，履行自己該履行的義務(wù)，若是以疫情為幌子惡意違約，拒不履行義務(wù)者，只會給自己帶來更大的損失。眾志成城才能打贏這場沒有硝煙的戰(zhàn)爭！
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