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一、自建設(shè)工程竣工之日或合同約定的竣工之日起計(jì)算

有些法院嚴(yán)格按照《批復(fù)》第4條的規(guī)定，承包人行使優(yōu)先受償權(quán)，若建設(shè)工程實(shí)際竣工的，自竣工之日起計(jì)算；建設(shè)工程未竣工的，自合同約定的竣工之日起計(jì)算。所以，針對(duì)“爛尾樓”工程，承包人主張優(yōu)先受償權(quán)，必須在合同約定的竣工之日起六個(gè)月內(nèi)行使，否則將喪失優(yōu)先受償權(quán)。

上海市第一中級(jí)人民法院曾受理過一起案件，承包人與發(fā)包人因拖欠工程款產(chǎn)生糾紛，并引發(fā)停工，合同約定的竣工日期為2005年5月31日，工程實(shí)際未竣工，后承包人于2006年1月20日以追加訴訟請(qǐng)求形式向法院提出了優(yōu)先受償權(quán)請(qǐng)求。法院認(rèn)為承包人主張日期與約定的竣工日期間已超過了規(guī)定的六個(gè)月期限，未支持承包人的請(qǐng)求。

二、自建設(shè)工程合同解除或合同終止之日起計(jì)算

有些法院在法律未明確規(guī)定的情況下，類推適用，若建設(shè)工程未實(shí)際竣工的，建設(shè)工程合同解除的或合同終止的，自合同解除之日或合同終止之日起計(jì)算。

《深圳市中級(jí)人民法院關(guān)于建設(shè)工程合同若干問題的指導(dǎo)意見》第29點(diǎn)明確規(guī)定：在工程竣工驗(yàn)收合格前，建設(shè)工程合同被解除的，承包人對(duì)已完工程享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個(gè)月，自建設(shè)工程合同解除之日起計(jì)算。

江蘇省高級(jí)人民法院曾再審過一起案件，承包人承建發(fā)包人廠房，合同約定竣工日期為2007年9月18日，約定的竣工日期期滿后承包人仍在繼續(xù)施工。2008年8月30日，雙方達(dá)成協(xié)議，終止施工合同，并明確了工程款的結(jié)算方式和支付方式。2009年5月31日，承包人向法院起訴，請(qǐng)求確認(rèn)對(duì)其承建廠房享有建設(shè)工程價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)，訴訟時(shí)工程未實(shí)際完工。法院認(rèn)為雙方于2008年8月30日已明確終止合同履行，此時(shí)承包人應(yīng)及時(shí)主張優(yōu)先受償權(quán)，承包人于2009年5月31日起訴已超過行使優(yōu)先受償權(quán)的法定期間。

三、自停工之日起計(jì)算

若建設(shè)工程未實(shí)際竣工，且停工日期晚于合同約定的竣工日期的，自停工之日起計(jì)算。

《浙江省高級(jí)人民法院執(zhí)行局執(zhí)行中處理建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)有關(guān)問題的解答》第一點(diǎn)明確規(guī)定：發(fā)生建設(shè)工程施工合同糾紛時(shí)工程已實(shí)際竣工的，工程實(shí)際竣工之日為六個(gè)月的起算點(diǎn)；發(fā)生建設(shè)工程施工合同糾紛時(shí)工程未實(shí)際竣工的，約定的竣工之日為六個(gè)月的起算點(diǎn)；約定的竣工日期早于實(shí)際停工日期的，實(shí)際停工之日為六個(gè)月的起算點(diǎn)。權(quán)利人未在上述期限內(nèi)行使優(yōu)先權(quán)的，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)喪失。

四、法律未明確規(guī)定的，放寬適用

在合同約定的竣工日期不明，工程也未實(shí)際竣工的情況下，適用《合同法》第286條規(guī)定，盡量保護(hù)承包人的優(yōu)先受償權(quán)。

最高人民法院曾審理一起建筑工程糾紛案二審案件。1998年，承包方與發(fā)包方簽訂建筑工程施工合同，約定工程總工期1020天，開工、竣工日期均未作約定。承包方進(jìn)場(chǎng)后，完成大部分工程。2005年4月14日，承包方以發(fā)包方拖欠巨額進(jìn)度款致使工程無法繼續(xù)施工為由，書面通知發(fā)包方即日正式停工，施工合同解除。2006年5月11日承包人向一審法院主張行使優(yōu)先受償權(quán)。一審法院認(rèn)為：工程未實(shí)際竣工，且雙方未能就約定的竣工日期進(jìn)行舉證，因此，合同解除日視同竣工日，承包方已經(jīng)超過優(yōu)先受償權(quán)的行使期限。承包方不服一審判決，向最高院提起上訴，最高院最終認(rèn)定：工程尚未竣工，又未有約定的竣工日期，在法律未規(guī)定的情況下，應(yīng)該從寬進(jìn)行解釋，盡可能的考慮到承包人的優(yōu)先受償權(quán)。最高院終審判決承包人工程價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)。

在2011年最高人民法院召開了全國民事審判工作會(huì)議中形成的《全國民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》中明確規(guī)定，如果建設(shè)工程合同由于發(fā)包人的原因解除或終止履行，承包人行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的期限自合同解除或終止履行之日起計(jì)算。該規(guī)定說明最高院對(duì)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的起算時(shí)間的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了調(diào)整，即以合同解除日作為工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)起算日。

五、 “286”司法解釋的缺陷

我國法律對(duì)于建筑工程優(yōu)先受償權(quán)的立法本意是為了保護(hù)建筑施工企業(yè)弱勢(shì)群體。建筑工程施工合同糾紛中最常見的糾紛就是拖欠工程款，這也是造成大量農(nóng)民工工資被拖欠的主要原因。因此，《合同法》第286條特別規(guī)定了承包人的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。同時(shí)為了防止權(quán)利人怠于行使權(quán)利，《批復(fù)》第4條規(guī)定在自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起6個(gè)月內(nèi)行使。

但《批復(fù)》第4條與《合同法》第286條的規(guī)定存在沖突。

首先，工程款一般是按進(jìn)度分批支付，如果合同約定的工程款的付款時(shí)間晚于工程實(shí)際竣工日期后6個(gè)月，那是否這筆工程款就天然的喪失了優(yōu)先受償權(quán)？事實(shí)上，根據(jù)《合同法》第286條的字面理解，該筆工程款理應(yīng)享有優(yōu)先受償權(quán)。

其次，如果承包人因發(fā)包人拖欠工程款，在未到合同約定的竣工日期被迫停工了，此時(shí)，承包人向法院要求發(fā)包人支付工程款，按照《批復(fù)》第4條的規(guī)定，在條件上尚未成就優(yōu)先受償權(quán)，那是否承包人要等到合同約定的竣工日期到了之后，再另外起訴要求確認(rèn)優(yōu)先受償權(quán)呢？同樣，根據(jù)《合同法》第286條的字面理解，竣工日期到達(dá)之前就享有優(yōu)先受償權(quán)。

最后，對(duì)于爛尾樓工程，在爛尾一段時(shí)間后仍可能復(fù)工，現(xiàn)在假設(shè)在合同約定的竣工日期六個(gè)月后復(fù)工并最后竣工。假如在復(fù)工之前但是在合同約定的竣工日期六個(gè)月后承包人起訴至法院主張工程進(jìn)度款優(yōu)先受償權(quán)，則按照《批復(fù)》規(guī)定喪失了優(yōu)先受償權(quán)。但是，如在復(fù)工并完工后六個(gè)月內(nèi)主張優(yōu)先受償權(quán)，則又能獲得法院支持。這顯然違背了權(quán)利一旦喪失，除非雙方另行約定或者另有法律規(guī)定外，不可能自行恢復(fù)的原理。