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北京市中倫文德律師事務所上海分所張曉葳律師支招應以地役權維護眺望權

    日期：2008-06-12     作者：陳媛媛    閱讀：4,920次

    現(xiàn)行法律未對眺望權做出具體規(guī)定，那么，眺望權是否在法律保護范圍內呢？記者近日采訪了北京市中倫文德律師事務所上海分所的張曉葳律師。
記者:眺望權是否應該屬于相鄰權保護的范圍？我國《民法通則》和《物權法》未對眺望權做出具體規(guī)定，是否意味著眺望權不在法律保護范圍內？
張曉葳:因為我國是成文法國家，所以對于相鄰權的內涵不宜做多于字面含義的擴展解釋。因此，原告認為眺望權屬于相鄰權的延伸是不妥的。
我國《民法通則》及《最高人民法院貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》(以下簡稱《意見》)具體規(guī)定了5種土地相鄰關系，一是相鄰截水、排水、用水、流水關系，二是相鄰通行關系，三是相鄰防險關系，四是相鄰地界竹木歸屬關系，五是相鄰通風、采光關系。所謂眺望權并未歸入其中，可以說，眺望權并不在《民法通則》及《意見》所規(guī)定的相鄰權范圍以內。但不能簡單地說，眺望權不在法律保護范圍以內。
記者:那眺望權是否屬于地役權？相鄰權與地役權的差別是什么？
張曉葳:眺望權應屬于地役權。因為相鄰權是一種不動產的所有人或使用人基于自己對不動產的所有權或使用權而產生的法定權利，其特點在于法定性，簡單說就是必須要法律明文規(guī)定。
相鄰權是基于所有權或使用權而產生的基本權利，其基本性就在于，如果沒有相鄰權保護，不動產所有權或使用權就可能遭受重大妨礙，所有權和使用權將不能實現(xiàn)。而地役權是一種用益物權，是指為了自己的使用、經(jīng)營等方便而使用別人的土地的權利。其特點在于約定性，也就是需要通過契約來進行約定。
從法律上說，兩者還有差別在于，相鄰關系與地役權在法律制度中的作用不同。相鄰關系是法定的對土地間利用關系的一種最小限度的調節(jié)，它并沒有超越所有權的范圍，至多是所有權的擴張；而地役權則是在這種最小限度的調節(jié)之外的一種更廣泛的調節(jié)，主要依當事人間的意思表示而成立，對于相鄰關系具有彌補其不足的作用。
相鄰權由法律直接規(guī)定，除非權利人行使權利給鄰人造成損失，相鄰權人行使權利是無償?shù)模坏匾蹤嗟挠袃敾驘o償則屬于意思自治范疇，雙方可在契約中自由約定。地役權的存續(xù)期間，也可任由當事人約定，并可以設定永久地役權；而相鄰關系的存續(xù)期間是法定的。因相鄰關系是法定的，所以其成立與對抗第三人無需登記便可當然發(fā)生；而地役權作為物權之一種，應以登記為必要，否則僅具債權效力。
相鄰關系與地役權的不同還在于權屬不同的兩塊土地是否應當相互毗鄰。一般認為，在相互毗鄰的兩塊權屬不同的土地上才會發(fā)生相鄰關系，而地役權的發(fā)生則不僅在相互毗鄰的兩塊權屬不同的土地上可能發(fā)生，特殊情況下，可設立地役權的兩塊土地甚至可能相隔了一段距離。
記者:目前，國內提起眺望權的訴訟是輸多贏少，造成這一狀況的原因是什么？您在完善眺望權等環(huán)境權利的法律規(guī)定方面有何建議？
張曉葳:眺望權作為一種地役權，在《物權法》(2007年10月1日起生效)生效以前，僅僅存在于傳統(tǒng)民法理論中?！段餀喾ā飞Ш?，這一狀況必然得到改觀。因為《物權法》在第十四章專章規(guī)定了地役權制度，為眺望權等權利得到保護提供了理論可能。
但是，提起眺望權的訴訟贏少輸多，原因還在于與房地產開發(fā)商就眺望權簽訂合同存在難度。在我國多數(shù)地方形成這樣的契約幾乎不可能，因此，對于眺望權的保護也就無從談起。
就法律建議而言，我國關于相鄰權的法律制度已經(jīng)相對完整，而地役權就其特點而言是一種需要通過契約來設立的權利，這一制度也已經(jīng)隨著《物權法》的生效而確立。因此，直接以某種具有強制性的法律來規(guī)定保護眺望權對于人多地少的中國而言或許也要防止矯枉過正，以傳統(tǒng)民法中的地役權制度和理論來解決眺望權問題比較可行。
記者:相鄰權官司越來越多，法律在未對眺望權、寧靜權、清潔空氣權和優(yōu)美環(huán)境享受權等其他環(huán)境權利做出具體規(guī)定的情況下，受侵害方應如何保障自己的權益？
張曉葳:法律未對眺望權等環(huán)境權利直接做出具體規(guī)定，并不是說現(xiàn)行法律對于這種較為困難的現(xiàn)狀就無所作為，正如上面所說的，由于《物權法》已經(jīng)專章確立了地役權制度，如果雙方可能訂立契約，則眺望權的保護也是比較可行的。即使契約確立眺望權比較困難，在現(xiàn)行法律框架下，對于眺望權其實也已經(jīng)有了較為可行的處理依據(jù)。
最高人民法院于2003年6月1日起實行的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》之第三條規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。因此，說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，也應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。
在上述案例中，假定認為開發(fā)商在售樓處安設的沙盤圖是一種宣傳資料，并且此宣傳資料對于爭議位置的相關設施所做的說明和允諾具體、確定，則這一沙盤圖可以作為合同的內容，如果開發(fā)商違反了，則應當承擔違約責任。
同時，要讓開發(fā)商承擔責任至少應當注意以下幾點:沙盤圖是否是最高人民法院司法解釋所說的銷售廣告或要約邀請；爭議的部位是否在商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內；對于爭議位置的設施或景觀，開發(fā)商當時做出的說明或允諾是否具體、確定；對于爭議位置的設施或景觀，開發(fā)商做出的說明或允諾是否可以直接影響買賣合同的訂立等。
商品房的買受方在開發(fā)商承諾眺望景觀的情況下，可以至少注意保留開發(fā)商的廣告、宣傳資料，并保留關于開發(fā)商允諾具體確定的依據(jù)。