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? 2018 年10月18日下午，上海律協(xié)律師學(xué)院、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)研究委員會(huì)、破產(chǎn)清算業(yè)務(wù)研究委員會(huì)、商事爭(zhēng)議解決業(yè)務(wù)研究委員會(huì)聯(lián)合舉辦的“市律協(xié)房地產(chǎn)法律活動(dòng)月培訓(xùn)班”上，上海律協(xié)破產(chǎn)清算業(yè)務(wù)研究委員會(huì)副主任李凱律師作“從投資人視角試析房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整若干實(shí)務(wù)問(wèn)題——以AT公司破產(chǎn)重整為例”的專題講座，浙江律協(xié)企業(yè)破產(chǎn)管理專業(yè)委員會(huì)副主任葉智煥律師就如何破解房地產(chǎn)破產(chǎn)案件僵局分享了經(jīng)驗(yàn)和心得，上海律協(xié)破產(chǎn)清算業(yè)務(wù)研究委員會(huì)主任陳明夏律師主持。
一、李凱：從投資人視角試析房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整若干實(shí)務(wù)問(wèn)題——以AT公司破產(chǎn)重整為例
李凱律師以其親身參與的AT公司破產(chǎn)重整為例，另辟蹊徑地選取投資人的視角，深度剖析了房地產(chǎn)企業(yè)在破產(chǎn)重整中涉及的若干實(shí)務(wù)問(wèn)題。講座主要分為如下四個(gè)部分：
1、中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和現(xiàn)狀
首先對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)近40年來(lái)的發(fā)展和變化做了簡(jiǎn)要回顧和介紹。通過(guò)對(duì)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的歷年數(shù)據(jù)和政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的歷年監(jiān)管政策的解讀，詳細(xì)闡釋了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)近40年來(lái)的演變趨勢(shì)。在此基礎(chǔ)上，介紹了近期較為知名的幾起房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案例，涉及華光地產(chǎn)、佳兆業(yè)地產(chǎn)、海南半山半島項(xiàng)目等，由此引申出對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)目前存在的若干內(nèi)在矛盾和根源問(wèn)題的思考，指出在房地產(chǎn)土地供應(yīng)不斷減少、土地拍賣價(jià)格不斷上升、房地產(chǎn)“綁架”過(guò)多社會(huì)資源的環(huán)境下，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)目前正處在周期性的震蕩調(diào)整中，房地產(chǎn)企業(yè)面臨巨大挑戰(zhàn)。
2、特殊機(jī)會(huì)投資在中國(guó)的發(fā)展
對(duì)于中國(guó)當(dāng)前形勢(shì)下特殊機(jī)會(huì)投資正在逐步崛起和發(fā)展的觀察，以及律師如何參與其中的機(jī)會(huì)。從國(guó)外特殊機(jī)會(huì)投資的理論和實(shí)踐，逐步聚焦到我國(guó)“三去一降”和金融監(jiān)管政策的實(shí)施，以及由此催生的一批目前在中國(guó)市場(chǎng)上比較活躍的特殊投資機(jī)構(gòu)。前述機(jī)構(gòu)大膽創(chuàng)新，通過(guò)資產(chǎn)式、股權(quán)式、債權(quán)式等多種方式介入危困企業(yè)。同時(shí)，前述機(jī)構(gòu)充分利用破產(chǎn)重整程序的特殊性，包括但不限于：在管理人工作報(bào)告基礎(chǔ)上開展盡調(diào)，確保投資盡調(diào)結(jié)果更高效、全面；利用重整程序最長(zhǎng)九個(gè)月的法定期限，保證投資高效完成；合理利用破產(chǎn)撤銷權(quán)、待履行合同的挑揀履行權(quán)等特殊制度，精簡(jiǎn)、優(yōu)化企業(yè)負(fù)債和業(yè)務(wù)，藉此獲取更高的投資回報(bào)率，或獲得諸如上市公司“殼資源”、土地使用權(quán)等稀缺資源。作為律師，也應(yīng)積極把握機(jī)會(huì)，為投資人參與前述投資提供全方位的法律服務(wù)。
3、AT公司破產(chǎn)重整案背景介紹
李凱律師從資產(chǎn)規(guī)模、負(fù)債類型、破產(chǎn)進(jìn)程等多個(gè)角度，介紹了其代表投資人親身參與的AT公司破產(chǎn)重整一案。AT公司的核心資產(chǎn)涉及酒店、寫字樓及商場(chǎng)，因?qū)嶋H控制人涉及集資詐騙犯罪導(dǎo)致工程爛尾，最終進(jìn)入破產(chǎn)程序。AT公司債權(quán)人數(shù)眾多（債權(quán)人數(shù)總計(jì)約2000人，涉及債權(quán)金額總計(jì)超過(guò)人民幣20億元）、債權(quán)類型復(fù)雜（包括但不限于簽訂商品房買賣合同的權(quán)利人債權(quán)、工程款債權(quán)、擔(dān)保債權(quán)、稅款債權(quán)、普通債權(quán)等），但同時(shí)又具備較高的重整價(jià)值，作為房地產(chǎn)項(xiàng)目破產(chǎn)重整具有一定的典型性。
4、投資人主要關(guān)注問(wèn)題和解決思路
以AT公司的重整方案為基礎(chǔ)，分享了代表投資人參與此類項(xiàng)目通常需要關(guān)注的若干重點(diǎn)事項(xiàng)，包括但不限于投資人介入程序的時(shí)間點(diǎn)、重整投資人的確定、管理人對(duì)破產(chǎn)債權(quán)的審查和確認(rèn)、重整資金安全保證、后續(xù)經(jīng)營(yíng)安排等。
具體而言，投資人在破產(chǎn)程序中介入時(shí)間點(diǎn)的不同，會(huì)極大影響投資人對(duì)后續(xù)投資策略的設(shè)計(jì)，以及對(duì)該投資項(xiàng)目確定性的判斷。在AT公司破產(chǎn)重整案中，投資人在破產(chǎn)清算階段就已介入，并在與管理人協(xié)商一致的情況下首先制作預(yù)重整計(jì)劃草案，待預(yù)重整計(jì)劃草案得到大部分債權(quán)人支持后再申請(qǐng)轉(zhuǎn)入重整程序，以此贏取充分時(shí)間與債權(quán)人溝通，進(jìn)而設(shè)計(jì)出更有利于投資人的投資方案。
就破產(chǎn)債權(quán)的審查和確認(rèn)而言，與一般管理人關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)不同，投資人最關(guān)心的是管理人的債權(quán)審查結(jié)果是否有被異議的可能，以及債權(quán)異議是否會(huì)影響重整計(jì)劃草案的表決結(jié)果。同時(shí)，如果債權(quán)的清償方式包括實(shí)物房產(chǎn)清償?shù)?，投資人會(huì)關(guān)心實(shí)物清償是否會(huì)對(duì)相關(guān)房產(chǎn)的后續(xù)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)方案產(chǎn)生影響。
重整資金的安全保障同樣是投資人的關(guān)注點(diǎn)之一。在AT公司破產(chǎn)重整案中，為確保投資人的投資成本可控、投入的重整資金安全，重整計(jì)劃為投資人設(shè)置了兩重保障：一是為投資人設(shè)置靈活的退出機(jī)制，即為資產(chǎn)剝離過(guò)程中產(chǎn)生的稅費(fèi)設(shè)定上限，如超過(guò)上限則投資人有權(quán)無(wú)責(zé)退出；二是清償現(xiàn)金要等到在建工程全部剝離完畢，即投資人拿到新的施工許可證后再行發(fā)放。
在此基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)AT公司破產(chǎn)重整涉及的若干特殊問(wèn)題進(jìn)行探討，如保殼式重整和出售式重整在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)程序中的利弊、土地性質(zhì)變更在重整程序中的可行性、現(xiàn)金和房產(chǎn)實(shí)物清償?shù)木C合運(yùn)用、在建工程轉(zhuǎn)讓的具體操作流程和風(fēng)險(xiǎn)控制等。
二、葉智煥：如何破解房地產(chǎn)破產(chǎn)案件僵局
葉智煥律師結(jié)合其承辦的案例，深入淺出地講述了房地產(chǎn)破產(chǎn)案件僵局產(chǎn)生的原因、以及各種僵局的表現(xiàn)。重點(diǎn)是提出了破產(chǎn)框架下解決企業(yè)債務(wù)問(wèn)題的若干項(xiàng)有效措施以及如何破解僵局的綜合機(jī)制。
1、關(guān)于房地產(chǎn)破產(chǎn)案件僵局產(chǎn)生的原因和表現(xiàn)
總體而言，房地產(chǎn)破產(chǎn)案件僵局產(chǎn)生的主要原因是涉及利益主體眾多、利益沖突較大、利益訴求多元、法律關(guān)系復(fù)雜導(dǎo)致的。在管理人接管后，往往會(huì)面臨如下“一團(tuán)亂麻”的局面。
對(duì)于拆遷戶而言，已拆的，要求優(yōu)先保障其利益；未拆的，可能會(huì)不切實(shí)際漫天要價(jià)；對(duì)于購(gòu)房戶而言，最主要的訴求就是盡早交房。在焦慮心理的影響下，購(gòu)房戶還會(huì)偏向于采用一些非理性手段或非法律途徑，以施壓政府，形成社會(huì)不穩(wěn)定因素。
此外，施工方一方面以不配合復(fù)工、交資料、驗(yàn)收及辦證為條件，一方面可能以墊付工程款，無(wú)力支付農(nóng)民工工資為由，督促管理人支付工程款。而在管理人還沒有梳理資產(chǎn)的情況下，抵押債權(quán)人就會(huì)要求盡快拍賣抵押物或補(bǔ)充進(jìn)行查封凍結(jié)，以盡快實(shí)現(xiàn)其抵押權(quán)。普通債權(quán)人為了自身利益的最大化，往往會(huì)不實(shí)申報(bào)，給管理人平添工作負(fù)擔(dān)。
而與此同時(shí)，債務(wù)人的法定代表人或者實(shí)際控制人及其他高級(jí)管理人員，要么下落不明，要么涉嫌違法犯罪被捕；債務(wù)人則人去樓空，財(cái)務(wù)賬冊(cè)及重要證照散亂各處甚至無(wú)故遺失。
2、房地產(chǎn)破產(chǎn)案件中解決企業(yè)債務(wù)問(wèn)題的若干有效措施
從實(shí)質(zhì)上說(shuō)，就是要充分利用和發(fā)揮《破產(chǎn)法》等相關(guān)法律制度中賦予管理人、債務(wù)人的權(quán)利，從實(shí)體及程序上保護(hù)債務(wù)人的現(xiàn)有資產(chǎn)，將債務(wù)人的資產(chǎn)最大化，以最終維護(hù)債權(quán)人的權(quán)利。具體措施包括：（1）管理人要充分發(fā)揮管理人的職責(zé)，提出法律上切實(shí)可行的償債思路；（2）積極發(fā)揮債權(quán)人會(huì)議和債權(quán)人委員會(huì)的作用，引導(dǎo)債權(quán)人理性解決債務(wù)糾紛；（3）重整期間，停息止付；（4）重整期間不用支付債務(wù)，債務(wù)固定；（5）破產(chǎn)重整期間，訴訟專屬管轄；（6）重整期間，企業(yè)財(cái)產(chǎn)不受保全；（7）重整期間，涉及企業(yè)財(cái)產(chǎn)的執(zhí)行程序中止；（8）抵押權(quán)人、質(zhì)押權(quán)人的權(quán)利行使受到限制；（9）有特殊的表決機(jī)制，少數(shù)服從多數(shù)，有利于決策和通過(guò)債務(wù)減免；（10）法院有強(qiáng)制批準(zhǔn)重整計(jì)劃的權(quán)利等等。
3、關(guān)于破解房地產(chǎn)破產(chǎn)案件僵局的綜合機(jī)制
由于房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)具有涉及面廣、法律關(guān)系復(fù)雜、影響力大等特點(diǎn)，必須要依靠黨委、政府，本著公開、公平、公正原則，堅(jiān)持合作多贏，建立與業(yè)委會(huì)、債委會(huì)、政府等之間有效的直接溝通平臺(tái)，群策群力，采取綜合措施，妥善化解。
具體而言，一是要迅速接管債務(wù)人資產(chǎn)及營(yíng)業(yè)、鎖定資產(chǎn)范圍；二是要能夠靈活運(yùn)用債權(quán)審查機(jī)制，分析各類債權(quán)的構(gòu)成并進(jìn)行綜合審查，著重核實(shí)其真實(shí)性、合法性、有效性。在審查程序上確保公平、公正、公開，掌握好債權(quán)認(rèn)定的時(shí)機(jī)，形成牽制；三是加強(qiáng)信息溝通，建立各種溝通交流的平臺(tái)。發(fā)揮政府、法院、管理人、債權(quán)人、債務(wù)人、戰(zhàn)略投資人等各方作用，營(yíng)造合作多贏的氛圍，并引導(dǎo)債權(quán)人樹立市場(chǎng)主體意識(shí)，理性管理債權(quán)受償預(yù)期；四是要特別關(guān)注復(fù)工資金籌集及資金安全保障的問(wèn)題，利用一切合法渠道籌集資金并加強(qiáng)監(jiān)管；五是要保障重整計(jì)劃的可操作性，避免“紙上談兵”，出現(xiàn)重整計(jì)劃通過(guò)后卻無(wú)法執(zhí)行的尷尬局面。
此外，介紹了如何通過(guò)加強(qiáng)與施工單位的配合，積極采用“倒查式審計(jì)”，適當(dāng)運(yùn)用“府院聯(lián)動(dòng)”機(jī)制以及合理利用“刑民交叉”的協(xié)同效應(yīng)等措施在破解房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)僵局中的重要作用。
（注：以上嘉賓觀點(diǎn)，根據(jù)錄音整理，未經(jīng)本人審閱）
供稿：上海律協(xié)破產(chǎn)清算業(yè)務(wù)研究委員會(huì)
執(zhí)筆：李 凱 上海市方達(dá)律師事務(wù)所
賈 鵬 上海市瑛明律師事務(wù)所
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