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2019年5月24日，隨上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)到訪臺(tái)灣，參加“2019亞洲建筑物管理聯(lián)盟亞洲國(guó)際會(huì)議”，有幸與臺(tái)灣地區(qū)多位物業(yè)管理行業(yè)專家交流。會(huì)議之余，也忙里偷閑實(shí)地考查了一番臺(tái)灣的物業(yè)管理，并特別關(guān)注了臺(tái)灣公寓大廈業(yè)主管理委員會(huì)制度，跑到臺(tái)灣的法律書店買了一本物業(yè)管理的入門書---李永然大律師主編的《公寓大廈管理?xiàng)l例與你》，從內(nèi)容上看，此書雖是了解臺(tái)灣物業(yè)管理的入門書，但是對(duì)于快速全面了解臺(tái)灣的物業(yè)管理確實(shí)有較大的幫助。最有幸的是經(jīng)原上海物協(xié)會(huì)長(zhǎng)翁國(guó)強(qiáng)會(huì)長(zhǎng)介紹，本律師到新北市湯泉首席公寓進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)學(xué)習(xí)交流，對(duì)臺(tái)灣公寓大廈有了更直接、全面、深入的了解。
作為長(zhǎng)期從事物業(yè)管業(yè)管理糾紛處理的律師，每年處理的業(yè)主與業(yè)委會(huì)的各類糾紛近百起，在處理各式各類案件的過程中，發(fā)現(xiàn)大陸業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)制度越來越多的問題，包括物業(yè)區(qū)域的劃分爭(zhēng)議、業(yè)主委員會(huì)成員產(chǎn)生之爭(zhēng)、維修資金使用之爭(zhēng)，更換物管公司之爭(zhēng)等等，這些在目前大陸物業(yè)管理制度框架內(nèi)難以解決，也許學(xué)習(xí)研究臺(tái)灣的公寓大廈管理委員會(huì)制度對(duì)我們業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作中積重難返的問題將會(huì)有所裨益。小區(qū)物業(yè)管理是社區(qū)管理的重要組成部分，業(yè)主委員會(huì)制度出現(xiàn)的選舉難、換屆難、工傷難等“窘境”讓各級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門和相關(guān)部門頭痛不已，對(duì)業(yè)主委員會(huì)這一業(yè)主自治組織目前的真實(shí)情況，包括業(yè)主不滿意、業(yè)委會(huì)不滿意、物業(yè)管理不滿意，以至于上升到業(yè)內(nèi)人士討論到業(yè)主委員會(huì)制度的存廢之爭(zhēng)，深感遺憾和無奈！在此，本律師根據(jù)自己的所見、所聞、所學(xué)，就/將臺(tái)灣業(yè)主管理委員會(huì)制度與大家分享，可能有著較大現(xiàn)實(shí)意義。
業(yè)主管理委員會(huì)的法人地位與成立制度
根據(jù)《公寓大廈管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）第38條規(guī)定：管理委員會(huì)有當(dāng)事人能力。管理委員會(huì)為原告或被告時(shí)，應(yīng)將訴訟事件要旨速告區(qū)分所有權(quán)人?！稐l例》規(guī)定了當(dāng)事人能力，更多是指管理委員會(huì)的訴訟主體資格，一般來說，具體民事訴訟主體資格，基本上作為獨(dú)立的民事主體資格法律上并無障礙，只不過是否為獨(dú)立的法人或組織可能會(huì)有爭(zhēng)議。我國(guó)雖然關(guān)于業(yè)主委員會(huì)法律上的主體資格問題沒有明確的規(guī)定，但是從相關(guān)司法解釋和司法實(shí)踐看，業(yè)主委員會(huì)具備訴訟主體資格基本上是明確的，但是由于業(yè)主委員會(huì)非獨(dú)立法人，其民事行為能力受到一定限制，比如說不能單獨(dú)開設(shè)銀行帳戶、單獨(dú)用工等。從物業(yè)管理的需要來看，我國(guó)應(yīng)當(dāng)盡快明確業(yè)主委員會(huì)完整的民事主體資格，賦予其完整的民事主體地位，以保證業(yè)主委員會(huì)在業(yè)主大會(huì)的授權(quán)下，享受民事權(quán)利，履行民事義務(wù)。
關(guān)于臺(tái)灣業(yè)主管理委員會(huì)的成立。首先，從立法上看，臺(tái)灣地區(qū)關(guān)于物業(yè)管理的立法主要有/是1995年立法的《條例》及其《公寓大廈管理?xiàng)l例施行細(xì)則》，其明規(guī)定了公寓大廈管理委員會(huì)制度?！稐l例》在第4條第9項(xiàng)中明確：管理委員會(huì)：指為執(zhí)行區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議決議事項(xiàng)及公寓大廈管理維護(hù)工作，由區(qū)分所有權(quán)人選任住戶若干人為管理委員所設(shè)立之組織。大廈也可以不成立管理委員會(huì)，而直接選定管理責(zé)任人。
其次，《條例》第28條明確規(guī)定：在公寓大廈建筑物所有權(quán)登記之區(qū)分所有權(quán)人達(dá)半數(shù)以上及其區(qū)分所有權(quán)比例合計(jì)半數(shù)以上時(shí)，起造人（相當(dāng)于我國(guó)的建設(shè)單位）應(yīng)于三個(gè)月內(nèi)召集區(qū)分所有權(quán)人召開區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議，成立管理委員會(huì)或推選管理負(fù)責(zé)人，并向直轄市、縣 (市) 主管機(jī)關(guān)報(bào)備。前項(xiàng)起造人為數(shù)人時(shí)，應(yīng)互推一人為之。出席區(qū)分所有權(quán)人之人數(shù)或其區(qū)分所有權(quán)比例合計(jì)未達(dá)第三十一條規(guī)定之定額而未能成立管理委員會(huì)時(shí)，起造人應(yīng)就同一議案重新召集會(huì)議一次。起造人于召集區(qū)分所有權(quán)人召開區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議成立管理委員會(huì)或推選管理負(fù)責(zé)人前，為公寓大廈之管理負(fù)責(zé)人。同時(shí)，《條例》明確規(guī)定，起造人不依法報(bào)請(qǐng)成立管理委員會(huì)的，由直轄市、縣 (市) 主管機(jī)關(guān)處新臺(tái)幣三千元以上一萬(wàn)五千元以下罰款，并得令其限期改善或履行義務(wù)、職務(wù)；屆期不改善或不履行者，得連續(xù)處罰。
再次，根據(jù)《條例》第26條規(guī)定：“非封閉式之公寓大廈集居小區(qū)其地面層為各自獨(dú)立之?dāng)?shù)幢建筑物，且區(qū)內(nèi)屬住宅與辦公、商場(chǎng)混合使用，其辦公、商場(chǎng)之出入口各自獨(dú)立之公寓大廈，各該幢內(nèi)之辦公、商場(chǎng)部分，得就該幢或結(jié)合他幢內(nèi)之辦公、商場(chǎng)部分，經(jīng)其區(qū)分所有權(quán)人過半數(shù)書面同意，及全體區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議決議或規(guī)約明定下列各款事項(xiàng)后，以該辦公、商場(chǎng)部分召開區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議，成立管理委員會(huì)，并向直轄市、縣 (市) 主管機(jī)關(guān)報(bào)備。 一、共享部分、約定共享部分范圍之劃分。 二、共享部分、約定共享部分之修繕、管理、維護(hù)范圍及管理維護(hù)費(fèi)用之分擔(dān)方式……”。此條的規(guī)定實(shí)際上是明確了住宅與非住宅混合的物業(yè)小區(qū)，在明確各共有部分之責(zé)任情況下，應(yīng)當(dāng)分開成立管理委員會(huì)，與我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的“同一區(qū)域不分住宅與非住宅，應(yīng)當(dāng)一并成立一個(gè)業(yè)主委員會(huì)”有著明顯不同。
最后，從上述規(guī)定看，相對(duì)于我國(guó)關(guān)于業(yè)主委員會(huì)的成立，我們可以借鑒以下幾點(diǎn)：
一是以單棟公寓為單位成立業(yè)委會(huì)。從物理形態(tài)上，臺(tái)灣鮮有封閉式的住宅小區(qū)，臺(tái)北也有封閉式小區(qū)，只是數(shù)量極少，價(jià)格普遍昂貴。臺(tái)灣豪宅標(biāo)桿“仁愛帝寶”就是鬧市區(qū)少有的封閉式小區(qū)，單價(jià)一度接近每坪300萬(wàn)元（新臺(tái)幣，下同），相當(dāng)于1平方米18萬(wàn)元人民幣。這里的業(yè)主非富即貴。街區(qū)式住宅會(huì)有一些好處，比如打通城市的交流毛細(xì)血管（臺(tái)北較少堵車），城市有限資源居民共享，但讓人最不滿意的就是居住品質(zhì)較差。從管理委員會(huì)成立角度講，這樣公寓的管理矛盾會(huì)明顯少，道理很簡(jiǎn)章---一棟樓業(yè)主少，大家參與管理事務(wù)的積極性高，而公共事務(wù)又少。反觀我國(guó)小區(qū)式住宅模式，由于與阿羅不可能定律背馳，業(yè)主參與度非常低，而公共事務(wù)又多，容易造成極少數(shù)人操控小區(qū)運(yùn)作/小區(qū)運(yùn)作容易被極少數(shù)人操控，矛盾亦是非常突出，這實(shí)際上是值得我們反思的，街區(qū)式社區(qū)模式實(shí)際上是我國(guó)化解業(yè)委會(huì)矛盾的一條有效出路。
二是建設(shè)單位不依法成立管理委員會(huì)可以進(jìn)行處罰。按照國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第10條規(guī)定：同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是，由于沒有任何的法定處罰，導(dǎo)致國(guó)內(nèi)大部份城市業(yè)主委員會(huì)的成立情況并不理想，一些三、四城市，鮮有業(yè)主委員會(huì)的成立，甚至二城城市，如濟(jì)南，業(yè)主委員會(huì)成立比例少的可憐。這實(shí)際上直接導(dǎo)致了業(yè)主委員會(huì)制度的“徒有虛名”?？陀^上講，我國(guó)的業(yè)主委員會(huì)制度確實(shí)有許多不足之處，但是如果業(yè)主委員會(huì)制度僅停留在立法層面，連成立的動(dòng)作都不做或不敢做，顯然是大家不愿意看到的。
三是同一棟樓宇的商業(yè)辦公與住宅分別成立管理委員會(huì)的規(guī)定值得我們學(xué)習(xí)。我國(guó)立法片面強(qiáng)調(diào)“同一物業(yè)區(qū)域應(yīng)當(dāng)成立一個(gè)業(yè)委會(huì)”，哪怕其出入口與住宅完全分開，一個(gè)小區(qū)內(nèi)的商業(yè)或辦公實(shí)際上無法單獨(dú)成立業(yè)主委員會(huì)，這直接導(dǎo)致小區(qū)管理矛盾的大量增多，商業(yè)和辦公在管理要求、業(yè)主要求、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上有著極大的不同，不管收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是否相同，劃入進(jìn)一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，由一家業(yè)委會(huì)管理都經(jīng)常是矛盾重重，也許學(xué)習(xí)臺(tái)灣的作法是我們解決這些矛盾的有效方式。
公寓大廈管理委員會(huì)的會(huì)議制度
根據(jù)臺(tái)灣《條例》第31條之規(guī)定：區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議之決議，除規(guī)約另有規(guī)定外，應(yīng)有區(qū)分所有權(quán)人三分之二以上及其區(qū)分所有權(quán)比例合計(jì)三分之二以上出席，以出席人數(shù)四分之三以上及其區(qū)分所有權(quán)比例占出席人數(shù)區(qū)分所有權(quán)四分之三以上之同意行之。可見，臺(tái)灣業(yè)主大會(huì)的表決制度與大陸基本相似，即：都強(qiáng)調(diào)“面積”和“人數(shù)”過半的“雙多數(shù)”原則，貌似這一表決制度比大陸還要嚴(yán)苛，但其實(shí)不然，臺(tái)灣《條例》有明確規(guī)定的“假?zèng)Q議”（又稱“重開議”）制度。所謂“假?zèng)Q議”制度是指《條例》第32條規(guī)定的：區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議依前條規(guī)定未獲致決議、出席區(qū)分所有權(quán)人之人數(shù)或其區(qū)分所有權(quán)比例合計(jì)未達(dá)前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會(huì)議；其開議除規(guī)約另有規(guī)定出席人數(shù)外，應(yīng)有區(qū)分所有權(quán)人三人并五分之一以上及其區(qū)分所有權(quán)比例合計(jì)五分之一以上出席，以出席人數(shù)過半數(shù)及其區(qū)分所有權(quán)比例占出席人數(shù)區(qū)分所有權(quán)合計(jì)過半數(shù)之同意作成決議。按照這一規(guī)定，如果首次開會(huì)有未通過“雙多數(shù)”的情況，開會(huì)的門坎一下子大大降低，這一制度對(duì)我國(guó)的表決制度有較大的借鑒意義，和我國(guó)在業(yè)主表決中常用的“不表態(tài)視為同意”或“不表決視為同意大多數(shù)已表態(tài)業(yè)主的意見”其立法本意是相通的。很明顯，臺(tái)灣的這一操作有明確的法律規(guī)定，而我們的“視為同意”或“視為同意大多數(shù)”并無明確法律、法規(guī)規(guī)定，顯然臺(tái)灣的“假?zèng)Q議”操作性更強(qiáng)，操作中爭(zhēng)議會(huì)更少。
關(guān)于業(yè)主大會(huì)的表決，臺(tái)灣基本上不采用書面形式，更多的是業(yè)主當(dāng)場(chǎng)出席會(huì)議形式，李永然律師在《公寓大廈管理?xiàng)l例與你》一書中的觀點(diǎn)也認(rèn)為業(yè)主大會(huì)不應(yīng)當(dāng)適用“書面調(diào)查”形式，總的來說雖然臺(tái)灣一座公寓大廈的業(yè)主人數(shù)大大少于我國(guó)的小區(qū)業(yè)主人數(shù)，但是以出席會(huì)議的方式表決也有一定的難度，所以管理委員會(huì)為了能讓業(yè)主開會(huì)，甚至想出了“摸獎(jiǎng)”的方式來動(dòng)員業(yè)主開會(huì)。后來，本律師查了一下臺(tái)灣的案例，臺(tái)灣臺(tái)北地方法院某民事判決提到：公寓大廈管理?xiàng)l例對(duì)于表決的方式并未限制一定要用什么方式，其實(shí)問卷的回收，也可以當(dāng)作是一種表決，畢竟舉手表決跟以問卷表決，意思應(yīng)該是一樣；但是舉手表決畢竟大家可以知道同意數(shù)與反對(duì)數(shù)，可是問卷的回收沒有公開查驗(yàn)，也就難免可能發(fā)生被人動(dòng)手腳的情形?？梢?，法院認(rèn)為，問卷表決并不禁止，但是所有的標(biāo)應(yīng)當(dāng)公開查驗(yàn)。但是，總體上講，臺(tái)灣絕大多數(shù)業(yè)主大會(huì)是采用現(xiàn)場(chǎng)開會(huì)形式的，這一會(huì)議形式對(duì)我們以小區(qū)形式出現(xiàn)的住宅模式、數(shù)量龐大的業(yè)主人數(shù)來說是并不現(xiàn)實(shí)的，但是其給我們更多的啟示應(yīng)當(dāng)是：我們應(yīng)當(dāng)采用書面形式開會(huì)，應(yīng)當(dāng)減少發(fā)票人對(duì)投票人的投票誘導(dǎo)，在唱票時(shí)應(yīng)當(dāng)認(rèn)真查實(shí)核驗(yàn)，以減少目前在業(yè)主投票中大量存在的糾紛。
另外，臺(tái)灣《條例》規(guī)定，業(yè)主的投票權(quán)有“1/5”的限制：票數(shù)的限制問題任一區(qū)分所有權(quán)人的人數(shù)計(jì)算(即一門牌算1個(gè)人) 或區(qū)分所有權(quán)比例(專有部分面積/全大樓專有部分面積總和)，任一項(xiàng)累計(jì)均不得超過全部總計(jì)的1/5，超過部分不予計(jì)算。受托人于受托之區(qū)分所有權(quán)占全部區(qū)分所有權(quán)五分之一以上者，或以單一區(qū)分所有權(quán)計(jì)算之人數(shù)超過區(qū)分所有權(quán)人數(shù)五分之一者，其超過部分不予計(jì)算。這一點(diǎn)值得我們學(xué)習(xí)，在本律師處理的一些業(yè)主表決案件中，往往出現(xiàn)開發(fā)商在投票時(shí)“綁架”小業(yè)主的情況，因?yàn)殚_發(fā)商可能未出售自持的房屋，而其擁有較多的面積，甚至達(dá)到二分之一以上，在投票權(quán)沒有限制的情況下，這直接導(dǎo)致根本無法通過一些對(duì)開發(fā)商不利的決議，甚至在開發(fā)商不愿意成立業(yè)主委員會(huì)的情況下，根本無法成立業(yè)主委員會(huì)。
公寓大廈管理委員會(huì)與物業(yè)管理秩序維護(hù)公司的法律關(guān)系
臺(tái)灣的物業(yè)管理公司一般稱之為“物業(yè)管理秩序維護(hù)公司”，但是一般有說，規(guī)模都比較小。規(guī)模比較小的原因有兩個(gè)：一是臺(tái)灣本身的物業(yè)管理市場(chǎng)不大；二是物業(yè)管理公司與公寓管理委員會(huì)與大陸有著較大的不同。從本律師到訪的兩個(gè)公寓來看，管理委員會(huì)是將管家服務(wù)、保安、保潔、設(shè)備管理、綠化管理分別簽署給不同的專業(yè)公司來操作，也有的公寓會(huì)將管家服務(wù)與保潔一并委托給一家物業(yè)公司，但是保安、設(shè)備管理、綠化一般都是由管理委員會(huì)直接外包的，而非大陸的業(yè)主委員會(huì)會(huì)將整個(gè)小區(qū)物業(yè)管理事務(wù)“總包”給一家物業(yè)管理公司。從臺(tái)灣地區(qū)與大陸的比較看，臺(tái)灣的物業(yè)管理公司更是傳統(tǒng)意義上的管家，幫助管理委員會(huì)處理財(cái)務(wù)收支，及處理與其它各專業(yè)分包之間的關(guān)系。由管理委員會(huì)直接支付給物業(yè)公司報(bào)酬，物業(yè)公司不需要直接面對(duì)業(yè)主進(jìn)行催收費(fèi)用，這一點(diǎn)與大陸完全不一樣。
臺(tái)灣的管理委員會(huì)與物業(yè)公司之間的關(guān)系，是真正民法意義的委托關(guān)系，即：物業(yè)公司接受管理委員會(huì)的委托提供管家服務(wù)，管理委員會(huì)支付物業(yè)管理公司報(bào)酬，加之臺(tái)灣管理委員會(huì)的運(yùn)作都是透明的，管理委員會(huì)與業(yè)主之間的矛盾并不明顯。而回頭看我們大陸目前的管理模式，從法律上講也是物業(yè)公司接受業(yè)主委員會(huì)的委托，提供物業(yè)管理服務(wù)，也是法律意義的委托關(guān)系，但是目前物業(yè)管理收費(fèi)制度又是物業(yè)公司直接向業(yè)主收取，直至對(duì)欠費(fèi)的業(yè)主提出民事訴訟，在大陸實(shí)際上是物業(yè)公司接受業(yè)主大會(huì)或業(yè)委會(huì)的委托提供服務(wù)，但是支付對(duì)價(jià)的卻是全體業(yè)主。一定意義上講，天然地將業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)放在了對(duì)立面，業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)之間很難建立起完全信任的關(guān)系，也直接導(dǎo)致了業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)之間的各類訴訟，如要求知曉公共收益情況的知情權(quán)訴訟，要求撤銷業(yè)主大會(huì)決議的撤銷權(quán)訴訟。本律師認(rèn)為，從一定意義上講，臺(tái)灣的模式更多體現(xiàn)業(yè)主的自治，可能是我們今后物業(yè)管理發(fā)展的方向或者說是方向之一，特別是隨著業(yè)主委員會(huì)制度的日益成熟和規(guī)范，業(yè)主自治的作法會(huì)更為明確，實(shí)際上在上海已經(jīng)出現(xiàn)了多家小型社區(qū)未聘用物業(yè)管理公司的情況，而是由業(yè)主委員會(huì)直接聘請(qǐng)專業(yè)保安、保潔人員或公司進(jìn)行物業(yè)管理。一些地方立法，如《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》也就業(yè)主自治進(jìn)行了專門的規(guī)定。
兩種不同的管理比較下來，究竟是臺(tái)灣的管理成本低，還是大陸的管理成本低，其實(shí)很難作比較。因?yàn)榕_(tái)灣物業(yè)管理收支公開透明，物業(yè)公司難有隱性收入，但是由于社區(qū)規(guī)模小，在人員的配置上多有“浪費(fèi)”之嫌，但是總體上還是比大多一線城市收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低。本律師考查學(xué)習(xí)了新北市的一個(gè)“湯泉首席”公寓，有200多戶業(yè)戶，4000多坪面積（約13000平方米），配備一個(gè)經(jīng)理、一個(gè)財(cái)務(wù)秘書、三個(gè)保安、三個(gè)保潔人員，物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)大概是3.3元每平方米（在臺(tái)北和新北市屬于中等偏低）。小區(qū)配備有游泳池，和近400平方米的會(huì)所，有KTV、閱覽室、兒童娛樂等等設(shè)施。由于市場(chǎng)透明度高，管理委員會(huì)在與物業(yè)公司的合作中處于強(qiáng)勢(shì)地位，物業(yè)管理公司的利益空間并不理想，也有一些惡意競(jìng)爭(zhēng)的存在，直接導(dǎo)致臺(tái)灣管理委員會(huì)更換物業(yè)管理公司較為頻繁。
總體上看，臺(tái)灣管理委員會(huì)與物業(yè)管理公司的法律關(guān)系比較清晰，操作也公開透明，值得我們大陸物業(yè)管理公司學(xué)習(xí)，但是也存在一些問題，比如剛剛提到的公寓規(guī)模小，成本不能被業(yè)主攤薄，有些公寓管理要求略高，物業(yè)管理費(fèi)20多元（人民幣）的標(biāo)準(zhǔn)也并非個(gè)案。臺(tái)灣的物業(yè)管理收費(fèi)由于公開透明，但物業(yè)管理公司的酬金并不單獨(dú)測(cè)算，大部分物業(yè)公司只能從人頭費(fèi)上擠出一些利潤(rùn)，并不利于行業(yè)長(zhǎng)期健康發(fā)展，另外，由于臺(tái)灣公寓規(guī)模實(shí)在太小，物業(yè)公司開展一些租售、餐飲、營(yíng)銷管理難以推進(jìn)，而大陸卻有著這方面的規(guī)模優(yōu)勢(shì)。
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